第406期
法律顾问咨询服务日
2026年6月11日
问题一：业主以物业服务质量不满意为由，长期无故拒交物业费，物业服务人如何依法处置？
律师：根据《民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》相关规定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业费。对物业服务有意见，不能直接以拒缴物业费作为对抗方式。物业服务人日常要做好服务痕迹留存，包括巡检记录、维修工单、投诉处理台账、保洁安保工作记录等。针对不满意就拒缴的业主，先上门沟通、书面告知，听取合理诉求并限期整改提升；对无正当理由仍长期拖欠的业主，依次下发催缴通知、律师函，明确欠费违约责任。协商无果的，可通过向人民法院起诉依法追缴物业费及违约金，同时不得采取停水、停电、停气等违规方式胁迫业主缴费。
问题二：小区楼顶、架空层被个别业主私自占用、私自搭建构筑物，物业服务人该怎么处理？
律师：依据《民法典》业主建筑物区分所有权相关规定及城乡规划、违建管理相关法规，小区楼顶、架空层属于全体业主共有公共部位，任何个人不得私自占用、私搭乱建。物业服务人日常巡查发现后，第一时间向违规业主下发书面整改通知，告知私自占用和违建的违法性、安全隐患及法律后果，要求立即停工、自行拆除恢复原状；全程留存照片、视频、书面送达记录。若业主拒不整改，物业服务人及时向街道办、社区、城管执法部门报备上报，配合行政部门依法查处、强制拆除；同时在小区公示违规情况，做好其他业主解释安抚工作，维护全体业主公共权益。 |
