在物业管理中,设备运行管理是管理过程中的重要一环,它关系到物业的使用价值,是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好,不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序,而且严重地影响管理企业的社会声誉。那么,如何搞好物业设备的运行管理工作呢?本文从以下三个方面提出一些粗浅的看法:
一、 要了解和熟悉物业设备运行特点。比如:要熟悉、把握给排水管路,消防管路等各类管、线结构; 要做好水泵、发电机组、变压器等设备的日常保养,严格控制设备负荷;对于那些直接服务于住户的配电箱,各类照明器具等这些数量多、分布面广、易损的设施,是设备运行管理与用户对话的界面,直接反映工作质量和服务效果。运行管理中更不能掉以轻心,否则,会因"小"失"大",失去用户的信赖。
二、搞好物业设备运行管理的主要方法
1、 建立和完善标准体系。
由于各种物业之间的差异,各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那么,不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备,在不同的物业,运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此,根据设备所在物业的特点和服务对象,结合设备本身的技术要求,制定与之相适应的运行标准,是搞好物业设备运行的首要工作。标准的制定是一个动态的,不断完善的过程。随着设备运行时间的推移,物业服务对象的变动等种种因素的改变,设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此,设备运行管理标准的制订,是以“变”求“不变”。所谓“变”,指标准修订、完善的动态过程;“不变”,是通过完善标准,贯彻的执行标准,实现设备运行管理的目标,使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。
2、 预防性措施。
由于物业管理设备运行的连续性特点,各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位,包括:
1) 预防性试验;
2) 预防性检修;
3) 突发事件应变方案;
4) 巡检、点检、定检。
实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料,有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐,运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备,按单台设备建立运行和检修档案,建立易损零配件资料库,制定更换周期。档案建立后,对于收集的资料应定期进行分析,特别是反映设备状况的运行参数,应建立分析报表制度,以便从设备状态趋势,找出故障隐患,有计划的进行维护检修,避免因故障突发造成停机事故。
对于管、线等系统,预防性措施的重点是巡检和点检,定期保养。特别是楼宇管井多,管路器件多,容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点,可逐步建立完善的节点台帐,实行"位式"管理,主要内容是:
1) 逐件建立台帐,一一对应,有据可查,防止疏漏;
2) 合理制订巡检路线和巡检项目,抓住重点,明确主次;
3) 制定保养周期,分批轮检,不疏不漏;
4) 采用保养合格及期限标贴方法,便于检查。
预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具,对于楼宇自救设备,如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备,必须定期试机。
在突发事件应变方案中,最重要的是组织方案。由于物业运行后,用于应变突发情况的设备一般来说变动不大,其应对能力受设计限制。突发事件发生时,通讯、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中,人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源,同样数量的人力资源,训练有素和毫无准备,产生的作用有天壤之别。所以,物业设备运行管理中,有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。
三、做到"三严":严格的管理制度;严密的运行计划(包括突发事件应对计划);严肃的工作作风。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工, 要严格按章办事。对于管理者,要有一个"婆婆嘴",不厌其烦,时时提醒;对于操作者,要多一个"小心眼",步步谨慎。保障在思想上高度重视,行动上处处小心。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之,混乱的管理就可能抑制设备能力,使原本可以满足需求的设备感到能力不足,形成浪费。
随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长,将推进物业管理行业的成熟与发展,设备运行管理将成为物业管理活动的一个重要组成部分。设备运行管理的好与坏,直接关系到业主和租户的利益,同时也关系到物业管理企业的效益,因此一定要予以重视。
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