在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且严重地影响管理企业的社会声誉。那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？本文从以下三个方面提出一些粗浅的看法：
　　一、 要了解和熟悉物业设备运行特点。比如:要熟悉、把握给排水管路，消防管路等各类管、线结构; 要做好水泵、发电机组、变压器等设备的日常保养，严格控制设备负荷；对于那些直接服务于住户的配电箱，各类照明器具等这些数量多、分布面广、易损的设施，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管理中更不能掉以轻心，否则，会因"小"失"大"，失去用户的信赖。

二、搞好物业设备运行管理的主要方法 
　　1、 建立和完善标准体系。
　　由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那么，不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以“变”求“不变”。所谓“变”，指标准修订、完善的动态过程；“不变”，是通过完善标准，贯彻的执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。
　　2、 预防性措施。
　　由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：
　　1) 预防性试验；
　　2) 预防性检修；
　　3) 突发事件应变方案；
　　4) 巡检、点检、定检。
　　实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。
　　对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的节点台帐，实行"位式"管理，主要内容是：
　　1) 逐件建立台帐，一一对应，有据可查，防止疏漏；
　　2) 合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；
　　3) 制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；
　　4) 采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。
　　预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具，对于楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备，必须定期试机。
　　在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于应变突发情况的设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通讯、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备，产生的作用有天壤之别。所以，物业设备运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。
    三、做到"三严"：严格的管理制度；严密的运行计划（包括突发事件应对计划）；严肃的工作作风。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工， 要严格按章办事。对于管理者，要有一个"婆婆嘴"，不厌其烦，时时提醒；对于操作者，要多一个"小心眼"，步步谨慎。保障在思想上高度重视，行动上处处小心。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备感到能力不足，形成浪费。

随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，设备运行管理将成为物业管理活动的一个重要组成部分。设备运行管理的好与坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益，因此一定要予以重视。