物管费是伴随物管行业的开始而又新颖的话题，也是物业管理有关的人士和业主关注的热点，同时是物管经营企业的重点和难点的话题，一时间剪不断、理还乱。双方面的矛盾无时不在，让人感觉到物管成了投诉焦点之一。收费与付费的博弈没有终点，只有暂时的均衡。这样，物管费是物业管理公司经营管理的生命线，是物业管理行业的血液，而对业主来说是保证物业的价值，维系生活品质及对环境质量要求的重要组成部份。面对物管费收费难，物业管理企业长期处于亏损的情况下，如果不形成一套科学合理的物管费制度，将会导致物业管理企业发展后续乏力。本文仅对几年来物业管理中物管收费难，企业经营亏损如何寻找适合的对策点提点看法。

1、如何解决物业费收取问题

物业管理的收费问题是物业管理企业的工作难点，我认为建立健全业主和物业管理企业双方沟通协商机制。物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重，为了建立良好和谐的物管理念秩序，开发商、业主、物业管理企业三方应当在明确各自定位的基础上，加强沟通，相互理解。物业管理企业不得不面对的客观环境方能立足于市场，取信于业主，创立自己的物业服务品牌，求得企业的生存与发展。

2、精打细算做好预算

物业管理企业要寻找解决亏损，必须管好用好有限资金为第一步，就是要精打细算做好企业所管物业项目的年度预算。

(1)与发展商或业主委员会取得服务事项、服务标准和管理目标的共识，取得物业服务的定价形式与计费方式一致意见，在此基础上科学合理地编制项目管理的年度预算。把人员开支、行政开支、房屋设备设施运行、维护、保养开支，治安防范、保洁、绿化开支，公共能耗开支、公共卫生与应急处理开支，保险费开支等可能发生的费用开列清楚，精打细算，认真审核，确保每一笔费用源出有因，且定价合理，量出为入。

(2)物业管理企业也应在新年度到来之前的一到三个月期间，组织进行各所管项目管理服务费用的年度预算，确保各项费用的收支既符合当年管理服务活动变化的需要，又使总体额度保持在物业服务合同或前期物业服务合同规定的框架之内，即量入为出。

(3)企业通过年度预算与年度预算的执行，实现对各项目管理费收支与经济指标的有效控制；各项目管理处在年度预算的范围内，努力以有限的资金，实现服务效果最大化，完成项目管理的年度计划与年度目标。在预算执行过程中，要合理安排好每月的开支，做到各类费用的支出符合合同约定和财务管理法律法规，平衡支出，不乱花业主的一分钱，到年末，要做好当年年度管理费用的决算，提出决算报告，同时对应检查年度预算的合理性，总结经验，以利下一年度的预算工作。

（4）突破收费难制约

物业项目的管理资金是有限的，有限的资金该收的定要收到，物业管理企业必须突破“收费难”的瓶颈制约，使物业管理服务收费与服务提供处于良性的循环之中。

由于物业管理服务“收费难”说起来有着各种各样的原因，譬如历史因素、政策因素、环境因素、文化因素、开发商因素等等，但从企业自身原因来分析，最根本的问题还是企业有没有树立以业主为核心的服务理念，有没有摆正自己在市场中的位置，企业的管理服务有没有得到市场的认可。因为服务理念是物业管理服务企业的核心价值观，是管理服务运作的指导思想，物业管理企业有了正确的服务理念，企业从经营班子到一线员工才能以彰显业主的价值。

（5）树立品牌理念

服务品牌是物业管理企业的金字招牌，它对解决物业管理的“收费难”可谓是一帖灵丹妙药。物业管理服务有规范的服务标准和质量管理体系，不仅服务规范，且市场诚信度高，在物业管理品牌化的今天，越来越显现出他们的比较优势，“收费难”对他们自然不成问题。

解决“收费难”问题，除了有服务理念和服务品牌之外还需要注意服务方法。物管企业只要自身过硬，能弘扬服务理念，营运服务品牌；能追求服务质量、讲究服务方法；能与业主建立良好的关系，为业主提供满意的服务，业主与市场肯定会接受。收费难的问题只要被突破，有限资金就会有保障，企业亏损才能走出困境。

（6）不断降低服务成本

降低服务成本就是用好有限资金，关键是企业要努力改进管理方法和服务程序，不断降低服务成本，不断提高资金价值和资金利用率。物业服务的核心成本是人力成本，降低服务成本首先要从降低人力成本开始，最精简的机构设置与一专多能、一职多岗的人员配置，形成最具领导力与执行力的管理团队，带动一支服务规范、纪律严明、工作高效的服务团队为业主提供服务；所有的管理服务岗位都是必需是有效的，所有的管理服务人员都站在为业主服务的第一线，所有的服务员工都经过了一专多能、一职多岗的培训，这样才能为企业经营管理树立起良好的团队精神，使企业走出收费难的困境。

3、注重培养物业经营人才队伍。 
      物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型的服务企业，缺少富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。住宅小区的物业管理企业承担了物业项目的管理权，同时也就承担了物业经营的义务，相应地加大了物业管理公司的经营压力和经营风险，而物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不容易，一旦经营出现偏差和失误，将给物业公司造成无法挽回的经营亏损。

在这方面，⑴住宅小区物业管理企业应注重向专业公司学习，改变物业管理意识，转换服务经营角色。⑵根据物业项目不同，住宅小区内涵不同，客户群不同，业主需求也不一样，来开展经营管理服务业务内容，其中①在小区局域网络信息发布有关代理项目②向小区内业主销售花木③对小区周边商家实施广告推广④增加有偿特约服务等业务。⑶要求小区每一位物业管理从业人员深刻理解物业经营是物业管理工作的应有的份内之事。⑷做好一个优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、小区业主和物业客户得到更多的实惠。

当一个管理处在做好管理服务的同时，不断迎合小区业主所需的市场，为满足业主不断增长的需求而创新经营，住宅小区物业项目的市场价值会发生很大变化。物业的管理服务是动态的，物业的有效经营永无止境，物业管理人员只有具备了强烈的经营意识，才能使所管项目潜力得到充分发挥，为企业走出收费难、企业经营亏损寻找新的对策点迈出了一步。

 随着市场开放程度的加深，国内各种行业的管理公司将面临着激烈竞争，借鉴国外项目专业管理公司的先进管理经验和服务理念，在各物业管理中拓展经营专业领域，认真学习，缩短差距，加强对员工进行法律知识、经营技能、营销经验的培训和教育是当务之急，同时也是解决物业收费难，企业经营亏损对策的基本工作路线。

以上是笔者就几年来物业收费难，企业亏损如何寻找对策所表述的一些个人观点。