南宁市物业管理行业协会-业界观点

住宅专项维修资金交多少、如何交、谁来管等问题，是全体业主关心的问题。日前，国家建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），该办法将从今年2月1日起施行。《管理办法》中哪些内容对业主来说是“利好”消息？与原来的规定有何不同？1月3日，记者采访了自治区和南宁市房产部门相关负责人。

首次交存金额是建安成本的5%~8%

《管理办法》内容：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。

据介绍，1998年颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，维修资金按购房款的2%来交存的。有关负责人认为，这个比例看起来较小，但实际上并不是这样。因为购房款中包括了开发商的利润及各种税费，真正算起来，“按建安成本”比“按购房款”计算，业主交存的维修资金要少。

除此之外，按购房款计算维修资金的交存比例，还有可能造成不公平。比如，去年以来，南宁市房价上涨的速度较快，同一个楼盘在不同的时间购买，每平方米价格相差几百元甚至上千元，如果按购房款来交存维修资金，就会造成同一单元相同面积的房子，因购买时间不同，所交的维修资金金额不同，这样会人为地造成业主之间的不公平。在去年9月的《南宁市维修资金管理办法》的专家论证稿里，拟定的交存比例为建筑安装工程每平方米造价的6%，位于《管理办法》所设定的比例之间，现在看来是比较合适的。

资金管理：物业公司不再插手

《管理办法》内容：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

据了解，以前，广西已交存了维修资金的小区，维修资金绝大部分由物业公司掌管着。南宁市有少数小区发生过这样的事：小区的业委会炒掉了物业公司，物业公司就把维修资金一起卷走。

而《管理办法》明确了业主大会成立前后，维修资金在管理模式上的变化。业委会成立前，小区的维修资金由主管部门委托商业银行管理，并开设专户。业主大会成立后，由业委会委托商业银行管理，并开设专户；也可以按接手前的管理模式，由主管部门委托商业银行管理。

有关负责人认为，不管业主大会成立前或后，维修资金都由银行掌管，专款专用，物业公司不再插手。所有的维修开支都必须走程序，不管物业公司如何更换，维修资金不会跟着走掉，这种模式极大地保证了维修资金的安全。

入住新房条件：先交维修资金

《管理办法》内容：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

南宁市有不少小区因年限稍久，屋顶漏了、外墙脏了等，都需要维修和清洗，却拿不出钱来。因为业主在入住新房后，从来就没交过维修资金。于是业委会或物业公司就挨家挨户去凑，碰到业主齐心的还好说，凑齐了钱就可以维修。但现实中往往不尽人意，有的业主“事不关己，高高挂起”，就是不愿出钱，维修的事就难以完成。

有关人士称，目前南宁市绝大部分的小区没有交存维修资金。少数交了的，也没有交足比例。交多交少，由物业公司和业主约定，也有个别的由开发商在购房合同中约定。所以南宁市或者说广西到底有多少维修资金，根本没数。由于各个小区各自为政，交了多少无法统计，用了多少也无从知道。“主要原因是，广西没有出台相关的法律条文，政府有关部门无从监管。”一位业内人士无奈地说。

“现在好了，业主如果要住新房，必须先按规定的比例交存维修资金，否则有关单位就可按照《管理办法》的有关规定，拒绝为其办理入伙手续。”该人士说。

使用资金条件：须通过两个“2/3”

《管理办法》内容：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

去年的某天，南宁市房产部门接待了一位来访者。来访者投诉称，他住顶楼，天面发生渗漏，于是报告了业委会。由于面积较大，所需费用较多，业委会提出须交由业主大会讨论才能决定是否维修。而小区要召开业主大会是比较难办的事，于是这事就被拖了下来。来访者愤愤不平地说：“我这栋楼的事，为什么要整个小区的全体业主来讨论？”

“新的《管理办法》的实施，将可以有效地解除上述来访者的忧虑。按照《管理办法》，来访者所在的那栋楼如果有30户人家，那么他只须20户人家同意即可，而不必召开业主大会，要整个小区几百户的业主来讨论此事。这样，事情也就好办了不少。”一位负责人说，“另外，以前的旧办法只有人数的限制，没有面积的限制，现在同时规定了人数和面积须达到一定的比例。比如，一栋楼有21户人家，面积2500平方米，那么须有1667平方米以上面积的业主、且有14户以上的人家同意，才能列支此项维修资金。”