南宁市物业管理行业协会-业界观点

    业主打官司有了“主心骨” ,《山东省物业管理条例》将于2009年5月1日起实施，诸多规定有助解决小区配套设施和车库等纠纷。
    小区自来水管发生爆裂产生高额水费谁来承担？小区的电力设施该由谁维护？小区车库能否向业主出租……每次在小区配套设施出现问题时，总是免不了给专业经营单位、业主和物业公司之间带来一场纠纷和争吵，近日，《山东省物业管理条例》经省人大常委会第八次会议通过后，将于今年5月1日起正式实施，这将改变目前的“混乱局面”，在许多容易产生纠纷的环节上得到解决，让业主更加省心。
    ★焦点一   业主不必再为配套设施闹心
    ●事例
   “我们这条街上40多户店铺，停水四个月了竟然冒出500元水费欠款单。”在即墨大同街有着几十家店铺和居民，原先每户业主每月的水费不超过30元，可到了去年年初，每月到了交水费时，都会多出一半。到了去年7月份，有几户店铺突然收到了500元不等的水费单。因为管道老化出现渗漏水现象，可维修经费太贵一直没改造，所产生的水费全部平摊给了每个用户。因为部分业主拒绝交纳维修费用，自来水公司无耐之下只好停水，而许多居民只能花钱买水吃。
    ●居民说法
   “每个月渗漏掉的水费要我们平摊，这不太合理。”业主孙先生表示，自来水管是自来水集团安装的，他们作为业主根本不具备维护的能力，自来水老化施工安装单位和维护单位应该预见到，并实施维修和更换，出了问题把包袱都甩给业主，显然对业主太不公平。
    ●物业公司
    小区水管产权问题引发的纠纷在岛城许多小区都存在，而作为物业公司等管理方来说也是一件让他们头疼的事情。“让居民承担费用的确有些为难，但总不能我们来支付。”岛城某小区物业公司负责人告诉记者，原先的确因为配套设施的维修问题，开发商和业主之间、物业公司和业主之间以及经营单位与物业、业主之间有诸多纠纷，他们夹在中间非常为难，如果《条例》能把责任细化，对他们来说几乎是一种“解脱”。
    ●变化
   《条例》规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设，最终由专业经营单位承担起完全的投资责任。
    新小区将有望按照新《条例》建设。此外《条例》中还规定，配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。也就是说，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
    《山东省物业管理条例》
    其它变化
    ●业主不能擅自砸掉承重墙：《条例》规定，物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，因此像承重墙体就是共用部分的，业主装修的时候不能说砸就砸。
    ●业主入住满两年“必须”成立业主大会：只要业主已入住面积的比例达到百分之五十以上，或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上，或者自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十以上，都“必须”成立首次业主大会。
    ●配套建设没有约定属于业主共有：按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定；“未作约定的，属于全体业主共有。”（凡摊入商品住房成本的，属于业主共有；未摊入的，属于建设单位所有，建设单位可以自行经营或者出租、出售）。约定属于建设单位所有的，建设单位可以赠予全体业主，也可以自行经营或者出租、出售，但应当优先为业主提供服务。
    小区车库怎么用业主说了算
    ●事例
   “我们小区的车库泊位都是经物业公司卖给业主的。”家住开封路一小区的王女士告诉记者，他们小区是2006年交付使用，小区有个一层楼的室内车库。开发商卖房时，车库泊位的永久使用权按每个泊位5万元出售，但因价格太高没人买，车库一直闲置着。去年底，物业公司贴出通知，车库泊位再次出售，由于这次价格降了一些，很快被业主抢购一空，这反而引起了部分希望租赁车库的业主的不满。
    ●业主说法
    “我原本想去租车位，但物业公司说车库产权是开发商的，他们只负责替对方出售，不可能出租。”王女士认为，车库是小区配套设置的，业主在小区内购买了房子，应该有权利享受停车泊位，但开发商借着车位少来“要挟”业主掏钱买车位，就显得有些“强人所难”了。“我认为应该听听业主的意见。”王女士说。
    ●物业公司
    记者在采访小区物业公司时，相关负责人告诉记者，他们进驻该小区后发现，小区停车空间非常缺乏，连消防通道上都停满车。为充分利用停车空间，物业公司找到开发商询问闲置车库的问题，开发商出示了车库所有权文件，并同意由物业公司为经办人，出售车库泊位永久使用权。“替开发商销售泊位前，我们没征求业主意见。”该负责人表示，根据《物权法》规定，开发商是车库的产权人，开发商说只能出售不出租，他们也觉着合情合理并照办。
    ●变化
   《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。但车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。