《南宁市物业专项维修资金管理办法（专家论证稿）》昨日公布，并再次征求社会意见

    作为给房屋“治病”的“救命钱”——“物业专项维修资金”牵动着市民的神经。2月24日，南宁市法制办举行专家论证会，经过十多次修改、完善的《南宁市物业专项维修资金管理办法（专家论证稿）》（以下简称《办法》）终于公布，并再次征求社会意见。与2007年公布的《南宁市住房专项维修资金管理办法（专家论证稿）》（以下简称《旧办法》）相比，《办法》有6大新亮点。

　　亮点一：

　　“房改房”纳入管理

　　2007年9月5日，南宁市法制办就《旧办法》召开首次专家论证会的时候，就有不少专家提出，售后的公有住房（即“房改房”）是否可以考虑纳入管理范围。

　　记者了解到，《办法》对维修资金的交存范围进行了扩大。除了商品房、经济适用住房，还将售后公有住房、拆迁安置房等物业的专项维修资金，也纳入交存、管理范围。

　　售后公有住房，《办法》明确要从两个方面来交维修资金：一方面对于业主，要按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，为当年房改成本价的2%；另一方面则是对售房单位，要求按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

　　以购买一套5万元的多层住宅“房改房”为例，业主应交1000元作为专项维修资金，而售房单位则要从卖房所得的5万元售房款中拿出1万元。

　　亮点二：

　　“老小区”按每平方米5元补交

　　由于南宁市建立维修资金制度较晚，大批物业项目已交付使用并过了保修期，但尚未建立专项维修资金。借鉴哈尔滨等市的经验，《办法》对实施前未建立维修资金的物业，明确了补建方式及标准。

　　《办法》规定，本办法实施前未建立维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首次维修资金交存至专户管理银行。

　　逾期未按照规定交存维修资金的，应当自逾期之日起，按日增缴应交维修资金1‰的滞纳金。

　　亮点三：

　　交存比例有调整

　　对于首次交存维修资金交存比例，根据上一次专家论证会的意见，分别对未配置电梯的物业及已配置电梯的物业进行“区别对待”，交存比例较原先也有所调整。

　　对未配置电梯的物业，采用建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》确定5%～8%的最底限，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额，为本市上年度住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。

　　据南宁市房产部门介绍，由于电梯使用年限约为15年，在物业正常使用年限内需要更换电梯2～3次，而维修或更换电梯的费用非常高，因此在《办法》中对“已配置电梯的”、除售后公有住房以外的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金数额，由本市上年度住宅建筑安装工程每平方米造价的“6%”调整为“8%”。

　　同时，《办法》明确“业主交存首期物业专项维修资金的具体标准由市房产管理局定期公布”。

　　亮点四：

　　支出数目较大要“审价”

　　为了合理使用专项维修资金，保障资金的安全性，《办法》借鉴了外省市的经验做法，对于涉及面广，数额支出较大的维修项目，要求进行项目审价。

　　《办法》规定，维修工程凡符合以下情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：（一）维修项目涉及整个物业管理区域的；（二）单项维修工程费用超过8000元的；（三）一次性使用维修资金总额超过1.5万元的。”

　　《办法》还规定，维修工程最终决算金额超出预算金额20%以上或超出部分在1万元以上的，超出部分需按本办法规定的程序重新申报。

　　亮点五：

　　“耍赖皮”要挨处罚

　　维修资金虽然重要，但如果有业主赖着不交怎么办？《办法》专门针对这些情况，作出了相应处罚规定。

　　比如，开发建设单位不预交物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款并暂缓办理相关业务。

　　业主不交纳或不续交应分摊的物业专项维修资金的，业主委员会、物业管理单位或所在社区居民委员会，可采取相应的催缴措施。

　　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，原业主未交存首次物业专项维修资金的，由转让当事人协商足额交存后，方能办理房屋所有权转移登记，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。

　　亮点六：

　　开发商要先预交维修资金

　　考虑到维修资金会存在归集不到位，甚至无法归集等问题，《办法》中明确要由开发建设单位预交。

　　根据《办法》规定，新建物业的开发建设单位，应当在办理商品房预售许可或商品房现售备案手续前，按照房产主管的物业总建筑面积足额预交物业专项维修资金。物业出售后，由业主向开发建设单位支付预交款项，并到管理机构办理更名手续。

　　《办法》同时规定，开发建设单位应当在商品房销售合同中，以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

　　温馨提示：

　　市民如果对《办法》有意见、建议，可以书面形式寄送至南宁市法制办公室，地 址：南宁市嘉宾路1号，邮编：530028。或发电子邮件至：fazhiinfo＠ nanning.gov.cn，或者登录南宁市法制办公室网站“在线征集”栏目。