《南宁市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》出台

旧物业不撤离，新物业进不去，这种“请神容易送神难”的情况不时会在南宁市的一些小区发生，有的甚至出现两拨保安同时站岗、两拨保洁同时扫地的情形。从5月1日起，《南宁市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》（以下简称《指导意见》）正式实施，以后物业公司与小区“离婚”需要办理什么手续，都将有具体的“条条框框”。物业公司与小区有望“好聚好散”。

　　《指导意见》出台后，对于物业企业什么情况下该退出、如何办理移交手续、该移交什么材料等都有具体的规定。为了方便读者理解，记者以案例的形式，请南宁市房产局有关负责人对《指导意见》进行解读。

　　什么情况下物业公司应该退出？  

　　案例：两年前，某物业公司以招投标的方式进入到某小区管理，按照合同规定，今年3月底合同到期，业委会提出与原物业公司解除合同，并通过召开业主大会选聘了另一家物业公司，虽然在交接时出现了一些小摩擦，但还算实现了平稳交接。  

　　解读：物业公司退出小区一般有以下6种情况：一是物业服务合同期满业主大会不再续约；二是根据合同约定依法提前解除合同；三是物业公司被业主大会依法解聘；四是物业公司被有关部门撤销资质证书；五是物业公司被吊销营业执照；六是生效的法律文书确定物业合同无效。

　　从南宁市的情况来看，物业退出小区服务的情形主要是前两种情形居多。相当多小区一般仍会选择与前期物业服务公司继续签订服务合同。但也有前期物业服务合同到期后不再续约的情况，这时原物业公司就应该与新的物业公司进行交接，并退出小区管理；另一种情况就是物业服务合同未到期就提前解除合同的。

　　物业公司退出后，业委会应将物业公司退出的原因在小区里进行书面公告，同时立即准备召开业主大会选聘新物业公司。在此期间，可由社区的居委会组织安防、保洁等基本维护小区业主的正常生活，避免出现管理的真空状态，所发生的费用由全体业主共同承担。

　　物业退出需移交8项物业资料  

　　案例：某小区是上世纪90年代开发的，业主入住后就一直由开发商下属的物业公司管理，2006年因物业收费等问题，物业公司与业主有了矛盾，被业主请出了小区。物业公司虽然走了，但业主除了接管保安岗之外，其他有关小区的任何材料都没有收到。直到现在，小区变压器的归属名称仍是原来的物业公司，小区要进行用电改造，还须得到原物业公司的委托才行。  

　　解读：一般来说，物业资料移交的顺序为：开发商~物业公司~业委会~物业公司。即小区在开发建设时期，物业资料由开发商移交给物业公司；物业公司退出时，若小区大会未成立，业委会未选举产生，则应将物业资料交还给开发商，再由开发商向新的物业公司移交；如果小区已经成立业主大会并选举产生了业委会，则物业公司应向业委会移交资料；新物业公司进驻小区后，业委会将物业资料再移交给新物业公司。

　　如果小区既没有成立业委会，开发建设单位也不存在，那么，物业公司在退出时，应向城区、开发区房管部门移交资料。

　　《指导意见》还专门列出了应移交的具体内容，共8项。内容为：竣工验收资料，技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术材料，代管的专项维修资金，经营性账目和业主的收益，物业管理用房，房屋产权名册及其他属于小区业主的资料和设施设备。  

　　给物业公司建信用档案 

　　案例：某小区业委会新请的物业公司在之前为某单位做物业服务时，将收到的几十万元物业费、水电费挪用到自己的工厂，被该单位发现及时中断了与其的服务合同。但该小区的业委会并不知情。  

　　解读：物业管理行业目前确实存在良莠不齐的情况，极少数物业公司乱收费、不作为，特别是无合法理由拒不退出小区的。针对这种情况，《指导意见》规定，物业公司如果无合法理由不按规定退出的，房产主管部门按不良纪录记入企业信用档案，并向社会公布。物业公司的行为给业主造成损失的，还要依法承担赔偿责任。而另一方面，业委会擅自解聘物业公司，给物业公司造成损失的，也要承担赔偿责任。