文 / 李灿兵 蒋宁 蒋毅方 肖志刚
2025年中央城市工作会议将“着力建设安全可靠的韧性城市”列为七大重点任务之一，把“韧性”作为建设现代化人民城市的重要指标，要求“牢牢守住城市安全底线”。小区是城市运行的基本单元，小区安全管理直接关系群众生命财产安全和社会稳定。强化小区安全管理，既是城市防范风险、抵御冲击的关键防线，更是践行人民城市理念的重要落脚点。
近年来，南宁市紧紧围绕持续提升城市设施韧性、管理韧性、空间韧性，推动城市安全发展的目标，从小区物业管理着手，探索健全小区日常安全管理、维修资金使用、房屋安全保障、部门联动治理四项机制，不断提升小区安全治理能力，积极赋能韧性城市建设。
健全日常安全管理机制，织密小区安全“防护网”
南宁市将日常安全管理机制建设作为抓小区安全的着力点，构建小区物业管理“人防+技防”安全防控体系，提高物业服务企业安全意识和应急能力，切实筑牢小区安全屏障。
一方面抓“人防”，实现责任落实制度化。实行项目经理安全负责制，明确项目经理为小区安全第一责任人，统筹制定应急预案、组织演练并承担安全兜底责任;实行小区安全事项清单制，全市统一制定住宅小区物业管理安全清单，包括房屋结构安全、消防安全、电梯安全、内涝防治、高空抛物、文明养犬等各类安全事项要求，各小区物业服务企业对标对表落实;实行巡查检查制度，实行巡逻员日查和项目经理周查，重要敏感时期及时查，在物业服务企业严格履行安全巡查义务的基础上，市住房城乡建设部门不定期抽查物业服务企业安全责任落实情况，做到一小区一档案、一问题一对策，及时落实整改销号。
南宁市防范高空抛物示范小区-中海国际社区华府
另一方面抓“技防”，推进风险防控智能化。开发建设全市小区高空抛物监控系统，选定36个住宅小区作为防范高空抛物试点小区，安装高空抛物AI监控摄像头设备，并接入南宁市“邕管家”物业服务平台，实现对高空抛物行为的实时监控、智能识别和证据获取，提高高空抛物行为的识别和预警能力，减少高空抛物行为造成的危害。开发“码上办”接诉即办系统，业主通过小程序反映安全问题后，系统自动向物业服务企业派单并限时闭环，及时消除小区安全隐患。目前，所有物业小区已推广使用“码上办”接诉即办系统，构建了小区物业服务企业、社区、街道三级联动响应机制。
健全维修资金使用机制，备好安全故障“急救箱”
电梯故障、房顶漏水、消防设施破损等公共设施问题是小区居民最关心也最烦心的事情。如何有效使用专项维修资金、高效解决设施安全问题，是小区物业管理面临的一大考验。南宁市聚焦物业专项维修资金使用“申请难、拨付慢”等痛点问题，大力推进使用便捷化、应急高效化、管理透明化，充分发挥维修资金“急救箱”作用，切实提升小区内维修工程的实施效率和质量。
一是建立“一网通办”服务系统。南宁市物业专项维修资金管理信息系统于2009年11月上线运行。通过与房屋交易监管系统、不动产登记系统对接，维修资金管理信息系统实现与楼盘数据、网签备案数据、不动产登记数据的互联互通、实时共享，为维修资金使用表决、数据查询、信息公开等工作打下基础。2022年以来，维修资金管理信息系统依托南宁市“邕管家”物业服务平台进行全面优化升级，实现了维修资金使用“线上申请、线上表决、线上审核、线上拨付、线上查询”的全流程一网通办，物业服务企业申请使用维修资金最多跑一次，群众通过手机即可实现电子表决、实时查询资金动态。截至2025年6月，群众累计进行电子表决、线上确认使用方案21.47万人次。
二是开辟应急维修“绿色通道”。根据物业共用部位、共用设施设备发生故障对业主人身安全、日常生活的影响程度，制定了紧急使用维修资金的流程，将电梯故障、消防设施缺失破损、外墙脱落、屋顶或外墙渗漏、给排水设施堵塞或爆裂、水泵水箱故障等六种情形纳入紧急使用程序。在业主参与决策的前提下，简化表决流程、加快资金拨付审核，确保维修工程及时实施，保障设施设备安全使用，提升群众满意度。同时，为解决维修资金使用受理点单一、物业服务企业办理业务跑远路等问题，市住建局联合10家专户银行推出“维修资金使用受理业务延伸至银行网点”服务，在南宁市6个主城区选择50个银行网点，提供申请信息录入、纸质资料接收、材料扫描上传的服务，充分发挥银行优势，方便物业服务企业、群众就近申请使用维修资金，打造“15分钟服务圈”。2024年以来，南宁市紧急使用维修资金额度占比达52.94%。
三是实现全流程公开透明。建立了“线上查询、线下公示、信息推送、严格审价”的工作机制，全面保障业主知情权。维修资金申请前，小区业主、物业服务企业可以通过“邕管家”物业服务平台实时查询维修资金余额和使用情况。在申领阶段，小区物业服务企业通过小区公示栏对维修资金使用方案进行公示，市维修资金管理中心受理申请后同步通过信息系统向相关业主发送短信告知维修内容、预算金额、业主分摊金额等信息。进入结算阶段，费用超过1万元的维修项目必须由第三方工程造价咨询机构进行审价，费用低于1万元的维修项目依据政府部门编制的参考价格清单进行审价。
健全房屋安全保障机制，打造安全居住“金钟罩”
聚焦房屋“未病先防”与“即病即治”，构建房屋安全全生命周期长效管理机制。
一是规范住宅小区室内装修管理。建立南宁市住宅室内装饰装修登记小程序，规范全市住宅室内装饰装修登记工作，遏制违规拆改承重主体结构等影响房屋结构安全违法行为。2024年10月试点工作开展以来，全市934家物业服务企业、2544家装修企业注册使用该平台，小程序使用达2443人次。
二是规范房屋安全鉴定行业管理。常态化开展年度“双随机、一公开”房屋安全鉴定机构行政检查，按照不低于20%比例对全市房屋安全鉴定机构进行抽查，依法严厉打击出具虚假鉴定报告等违法行为。
三是探索住宅小区小散工程安全管理。针对住宅及商铺室内装饰装修、既有住宅加装电梯工程等无需办理施工许可证的小型建设工程，遵循属地管理和行业指导相结合，全面纳管与分类纳管相结合的原则，主要以乡镇人民政府(街道办事处)巡查为主。鼓励委托第三方服务机构开展督导、巡查等管理工作。建设单位、施工单位严格履行各项安全职责，主动接受政府及行业主管部门的监督检查。
四是探索建立房屋安全“三项制度”。优先在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、保险、养老金“三项制度”探索试点工作，形成可推广可复制的模式并逐步拓展到南宁市其他房屋。结合完整社区、智慧小区、社区嵌入式服务设施等的建设和运营，充分利用社区配套用房、停车场、广告牌、体育设施等小区空间和资产的盘活与经营，探索拓展房屋“三项制度”的资金来源。以加强基层治理为抓手，以践行房屋安全“三项制度”为路径，充分发挥社区、物业服务企业、保险机构，以及房屋安全全生命周期服务第三方机构的作用，打造多元共建共治共享基层治理新格局。积极探索利用维修资金增值收益，购买与物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造有关的保险，特别是电梯保险。
保险公司通过规模效应降低单次维修成本，加强对日常维护的监督，缩短维修处理时间。目前，南宁市以公租房小区范围先行推行电梯综合保险，承保电梯294台，为公租房电梯提供15亿元的维修和责任保障。通过引入“维修+电梯第三者责任险+维保”这一新模式，缩短了公租房电梯维修时间，达到“即坏即修”的目的。利用物联网对事前预警、事中监督、事后复核全程跟踪监督、多方监管，解决了维保不到位、小病大修等问题，达到降低维修费用的目的。推进公租房试点的同时，向南宁市头部物业服务企业推广“电梯第三者责任险+维保”，截至目前，已有2400多台电梯投保。
健全部门联动治理机制，共建平安和谐“幸福家”
打破物业管理“单打独斗”困局，住房城乡建设、公安、应急、消防等多部门联合发力，着力提升小区安全治理能力，打造平安幸福的居住环境。
一是警保联动规范小区保安服务。市公安、住房城乡建设部门联合下发加强小区保安服务监管与警保联动工作文件，要求自招秩序维护员的物业服务企业必须依法向属地公安机关备案;在小区从事门卫、安全检查、守护、巡逻、视频监控、秩序维护等岗位的秩序维护员，须经过考试合格取得《保安员证》方可上岗;物业小区参照警保联动标识标准，规范配置服装器械及进行值守巡防，提高小区自我防范和应急处置能力。
二是集中整治小区电动自行车安全隐患。实施电动自行车安全隐患全链条整治行动，开展全市住宅小区电动自行车停放场所和充电设施建设改造。同时制定源头防控制度，要求充电设施与建筑同步规划建设，加强停放充电场所消防设计审查验收管理。督促物业服务企业通过加强巡查、开展警示宣传、积极劝导等方式，规范在管小区电动自行车停放和充电，防范“飞线充电”、电动自行车及电动自行车充电电池进电梯上楼等问题，避免发生险情。
三是多方协同提升小区防涝能力。制定《南宁市住宅小区防汛和防内涝应急管理工作方案》《南宁市住宅小区防汛工作指南(试行)》，建立应急部门吹哨、住房城乡建设部门响应、物业服务企业执行的小区防涝应急机制，严格落实市级统令、县区督战，加强市政易涝点与易涝小区实时情况联合调度，确保防涝应急处置及时到位。压实主城区61个易涝小区物业服务企业和管理单位防涝主体责任，发挥市级排水设施运维单位技术优势加强指导，做好小区应急预案制定、防汛应急演练、排涝设施检查、防汛物资储备等工作，确保有备无患。
四是开发物业服务平台“码上改”系统。将住房城乡建设、公安、消防等相关行业主管部门接入“邕管家”物业服务平台“码上改”系统，各部门通过平台上传对物业服务企业下达的《整改通知书》，物业服务企业及时受理、整改，按照“纵向到街道社区、横向到相关部门”可实时查看，实现“受理、整改、公示、回访、评价”全程闭环。2024年以来，全市有79个小区通过“码上改”探索线上受理整改全程共享，初步形成了各部门“联合执法进小区”，推动形成物业服务突出问题整改的合力。
韧性城市的本质是“人民的城市”。当每个小区都能无惧风雨，整座城市便拥有了面对不确定未来的底气。南宁市在加强小区安全管理工作上的积极探索，既是中央城市工作会议精神的基层落地，更是以人民为中心发展思想的生动诠释。
文章节选自《中国物业管理》2025年第8期，作者单位为南宁市住房和城乡建设局
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