业主房屋长期空置，无人实际居住，物业公司在该空置房屋张贴物业费催缴通知，能否证明催缴意思表示有效到达业主，业主能否以诉讼时效抗辩？看这起案例：
01以案释法
高某是上海某小区业主。2018年1月15日，该小区业主大会与A公司签订《物业服务合同》，约定A公司为该小区提供物业服务。高某房屋在2018年至2023年期间持续处于无人居住的空置状态，高某亦未缴纳2018年至2023年期间物业服务费。A公司称其于2022年1月开始不定期在高某房屋大门张贴《物业服务费催缴通知单》，2023年12月31日之后即从案涉小区撤场，不再提供物业服务。2025年2月，A公司诉至法院，请求判令高某支付2018年1月至2023年12月期间的物业服务费。
法院经审理认为，物业服务合同中每一期债务均系独立债务，应当根据物业服务协议所约定的每期物业费缴纳时间确定诉讼时效期间。A公司主张的2018年至2020年期间物业服务费适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定、2021年期间物业服务费适用《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的规定，上述期间距离A公司起诉之日均已超过法定三年诉讼时效，同时A公司张贴催缴函的场所系高某长期空置、未实际居住的房屋，不发生有效送达意思表示的法律效力，A公司未能举证证明存在其他产生诉讼时效中断的事由，故高某诉讼时效抗辩权成立，对A公司主张的2018年至2021年期间物业服务费诉讼请求不予支持。
02法治建议
实践中，大量有关物业公司的案件均涉及业主欠付物业费的催缴问题。根据法律规定，对于业主逾期不支付物业费的，物业公司可催告其在合理期限内支付。该催告程序给予物业公司和业主直接沟通、协商的时间和空间，亦能督促一部分因各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行合同，有利于双方面对面解决纠纷、减少诉讼，但物业公司应当关注催告行为的有效性。
对此，建议如下：
●规范送达，确保催缴行为产生法律效力。物业公司催缴物业费时，规范送达方式，确保催缴意思表示有效送达业主。上门送达时，若非业主本人当面签收，应留存签收人身份信息及联系方式；若业主拒签，也应及时录音录像记录。寄送催缴单时应保留快递单与签收记录。电子送达亦需业主确认接收方式，并有相应回执。同时避免出现违法催缴行为，如停水停电、泄露业主个人信息等。
●柔性治理，采取多元化沟通方式。物业服务的本质是合同关系、契约责任、社区共治，业主享有接受合格服务的权利，同时负有按时缴费的义务，物业公司享有收费权利，更负有全面履约、安全保障、规范管理等法定责任。物业公司应提高物业服务水平，畅通意见渠道，搭建协商平台。业主有权对物业服务不足之处提出合理建议和意见，物业公司则应增强服务意识，积极改进工作，提高服务质量，从源头减少纠纷发生。
●协同监管，强化前端治理，统一规范指引。业委会积极履行监督职责，发挥桥梁作用，在物业公司与业主产生争议时主动介入调解，推动纠纷在小区内部就地化解。居委会、街道办将纠纷纳入基层矛盾排查化解范畴，提供法律咨询、人民调解服务，普及相关法律知识，提升各方履约意识和履约能力。
03相关法条
《中华人民共和国民法典》
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
(一)权利人向义务人提出履行请求；
(二)义务人同意履行义务；
(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；
(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
来源：上海二中院
