南宁市物业管理行业协会-业界观点

　　【新规解读】新小区什么时候召开首次业主大会，是很多业主关心的问题。除了《物权法》及国家《物业管理条例》对业主大会的召开条件的规定外，按《指导规则》，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。据此，张三所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总建筑物面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料。房产部门或街道办事处应在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会如何召开？

　　【案例】服务于某小区的物业公司即将到期，是否让原物业公司继续服务，成了小区不少业主议论的话题。有部分业主认为可继续聘用原物业公司，有的业主则不同意，有的业主表示无所谓。因业主意见不统一，业委会决定发放征求意见书，同时贴出公告，要求业主在规定时间参加业主大会。

　　【新规解读】涉及小区公共管理等重要事情时，往往需要召开业主大会。不过由于一些业主工作忙，或者有的业主抱着“事不关己、高高挂起”的心态，不关心小区管理，导致业主大会的召开存在较多困难。

　　为此，《指导规则》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。不论哪种方式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。如采用书面征求意见形式召开业主大会，业委会应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，则应当在物业管理区域内公告。需投票表决的，表决意见则应由业主本人签名。至于商讨的议题是否得到通过，则需要对表决投票进行统计。

　　不交物业费失去“话语权”

　　【案例】某小区业主李四，多次拒交物业管理费。业委会劝说无效后，李四被物业公司诉至法院。他只得按法院判决，如数补交所欠物业管理费。后来，小区业委会换届，李四报名参选业委会委员。投票当日，鉴于之前李四故意拖欠物业管理费，不少业主对李四投了否决票。李四因此大吵大闹，致使换届工作无法正常进行。　

　　【新规解读】目前在居民小区中，如果业主不缴纳物业费，物业公司通常通过起诉该业主来解决。而业主委员会也只能对业主的行为进行劝解，并没有太多的强制措施。而根据《指导规则》，“如果业主有拒付物业服务费、不缴存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制”。也就是说，如果业主恶意不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去“话语权”，或是在小区内行使管理权时受限。

　　首期入住业主可先成立业委会

　　【案例】某小区分三期开发，目前三期项目尚在建设当中。考虑到小区一、二期已有大部分居民入住，业主经商量后，派代表找到当地房管部门，递交成立业委会材料，以规范小区的公共管理。但房管部门表示，由于该小区还未完成全部开发，该小区目前还不能成立业委会。

　　【新规解读】在《指导规则》实施之前，房管部门、物业主管部门的做法是对的。《指导规则》实施后，业主如果住在一个分期开发建设的小区，只要先期开发部分符合条件，就可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业委会费用由全体业主埋单

　　【案例】未经业主大会讨论，某小区业委会成员决定，从小区广告收益中拿出部分钱，作为业委会委员的交通、通讯等办公费用，并以补贴方式发放给各位委员，每个月共5000元。此举遭到许多业主的质疑。他们认为，业委会怎能不经业主大会讨论，就私下确定办公费用的定额。

　　【新规解读】一直以来，业委会在为全体业主办事时，除了劳心劳力之外，多少都会花掉一些交通、通讯费。业委会从小区公共收益中拿出部分钱，作为办公费用无可厚非，但具体要拿出多少，不能由业委会自己定。按《指导规则》规定，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中支出。至于如何筹集、管理和使用工作经费，则应召开业主大会讨论决定。同时，工作经费的收支情况要定期公开，接受业主监督。

　　业主委员会任期5年一届

　　【案例】某小区业委会任期届已满，但原业委会主任既不组织召开业主大会，进行换届选举，也不移交其所管的资料、公章等。不少业主想开会组织换届，原业委会主任通过拉拢、给好处费等各种手段进行阻挠，此举引起部分业主不满。

　　【新规解读】有不少小区的业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们到了任期满了也不想放弃，仍“大权在握”。对此，《指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业委会任期届满的，其委员资格终止，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。并在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。

　　■背景新闻

　　据介绍，目前我区很多城镇的小区，成立业委会的不多。很多小区业主、业委会、物业企业之间的纠纷日益增多，有的小区业主大会形同虚设。业委会不作为、消极作为甚至越权作为，已成为引发物业管理纠纷的新因素。业内人士称，之前国家和自治区有关业主大会和业委会的规定，对业主大会、业委会新问题没有予以明确具体如何处理。而且，对业主大会、业委会的活动没有更具体、系统的规定，《指导规则》正在这样的背景下出炉。