南宁市物业管理行业协会-法律咨询

律师：根据《民法典》第九百四十四条及物业服务合同相关约定，物业服务合同的签约主体为物业公司与业主，即便业主将房屋出租，仍需承担物业费缴纳的法定义务。若租赁合同约定由租户缴纳物业费，租户拖欠的，物业公司可先向租户进行书面催缴，留存催缴记录；租户仍拒不支付的，物业公司有权直接向业主主张缴费责任，业主不得以约定由租户缴纳为由拒绝。业主缴纳后，可依据租赁合同约定向租户追偿。对经多次催缴仍未支付的业主，物业公司可按流程发送律师函，必要时通过诉讼途径维护自身合法权益。

问题二：业主擅自将住宅改为经营性用房（如开民宿、办公等），物业应如何处理？

律师：根据《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，如需变更需经有利害关系的业主一致同意。物业发现此类行为后，应第一时间向业主送达《整改告知书》，明确告知住改商的违法性及需履行的法定程序，要求限期恢复住宅用途；同时排查并征求有利害关系业主的意见，留存相关沟通记录。若业主逾期未整改，物业可向当地市场监管、住建部门举报，由行政机关依法查处；若因住改商给其他业主造成噪音、人员杂乱等影响，物业需协助受损业主通过诉讼要求侵权业主承担民事责任。