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本报讯 电梯坏了谁来出钱维修？小区大门坏了维修费用从哪里来……以前，房子“姓公”的多，居住者都不用担心房屋修补的费用问题，如今房屋产权归个人，包括房屋共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常等问题，都逐步改由房屋所有权人个人承担。昨日，记者从南宁市法制办获悉，《南宁市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经审议通过，并将于今年11月1日起施行。
《办法》实施后，业主们需要先预存一笔费用到特定账户，作为物业专项维修资金，等小区物业保修期满后，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
政策解读
《办法》确保房屋“养老金”专款专用
核心提示
为了规范物业专项维修资金的归集、使用和管理，有关部门早就开始着手起草管理办法。本报曾于今年2月25日，对《南宁市物业专项维修资金管理办法（专家论证稿）》进行了相关报道，同时还开设了热线，让广大市民给《办法》的制定提建议，引起了读者的热议。而即将实施的《办法》对一些市民普遍关注的问题进行了详细规定。
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原争议：
已交维修资金，《办法》实施后需不需要重交
“我们原来已经在物业公司交了几次维修基金，每次都交几百元，最近物业公司又要让我们交钱，那么《办法》实施后，我们还用不用交这笔费用呢？” 现实中部分小区业主在《办法》实施前就已经交过维修资金，他们很关心前面交的钱是不是有效的，往后还需不需要补交。
定论：已交的维修资金应纳入统一管理
据南宁市法制办相关负责人介绍，对在办法实施前已经归集和建立了物业维修资金的，应当纳入全市的统一管理，接受监管，确保资金的安全。《办法》第四十二条规定：“本办法施行前，已按有关规定或合同约定归集了物业专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。”
相关操作：
将补交款存至专项维修资金专户
除了已交的专项维修资金纳入统一管理，一些之前没有建立专项维修资金的小区，应当按要求补交维修资金。在补交维修资金时，按照《办法》第十五条明确：“本办法实施前未建立维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。
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原争议：
新楼盘该不该由开发商先行垫付维修资金
“会不会给开发商造成太大的资金压力了？”早在今年2月“专家论证稿”公布之时，有人就其中的一些条款提出了不同意见，包括要求开发商在售房前预缴维修费用的条款。
有开发商代表说，预缴的款项并非一个小数目，开发商垫付后，如果房子销售得并不理想，这笔垫付的费用收回将遥遥无期，这对开发商来说是个不小的压力。
定论：开发商应当先预交
记者获悉，《办法》确定了开发建设单位应当预缴专项维修资金的要求。
“我们在省外城市调研中发现，专项维修资金因归集时间不一，存在归集不到位甚至无法归集等困难。”相关负责人介绍道。
为了确保南宁市专项维修资金能够最大限度统一归集到位，根据南宁市的管理需要，规定由开发建设单位预交，然后再由开发商与业主开展结算手续。
《办法》第十条规定，新建物业的开发建设单位应当在办理预售许可或办理现售备案前按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金。
相关操作：
购房者在办房产证前再向开发商支付
在新房子出售前，开发商先预缴了专项维修资金，那么在房子卖给业主后，业主就得要将这笔钱返还给开发商了。而且按照办法规定，业主应当在申请办理房屋产权证前，向开发建设单位支付预交物业专项维修资金。
《办法》规定，在商品房销售合同中，开发建设单位应当以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项。物业购买人未按照《办法》的规定交存物业专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。
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原争议
一次性交纳还是分月交不明确
在《办法》出台前，原来南宁市没有统一的资金归集标准。开发商或者物业公司向业主收取维修资金的标准混乱，有的是按月按建筑面积收取，例如每月每平方米收取0.05元至0.20元，有的则是一次性按户收取几百甚至几千元，造成现在资金管理混乱，数目不清，业主的权益有可能得不到保障的现状。
定论：先交一次首期，使用后再补
记者获悉，《办法》出台后，物业专项维修资金将实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。简单来说，在《办法》施行后买房子的业主，都要按标准先缴存一次首期物业专项维修资金。
业主在缴存首期物业专项维修资金后，再按照资金的使用情况来看是否有继续缴存的需要。如果资金的大部分都被使用后，出现账面余额少于首期交存额30%的，应当及时续交，而且续交后的资金余额不得少于其应交首期资金数额。
《办法》规定，具体的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会，需要续交维修资金的，由业主按照首期物业专项维修资金标准补足。
相关操作
按面积交，标准与建筑造价有关
业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：
（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为南宁市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。
（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为南宁市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。
业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。
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原争议
由业主委员会管理资金担心不安全
近年来，南宁市不少物业小区纷纷成立了业主委员会，本来业主委员会代表的是全体业主，维护的是业主们的利益，但是目前不少小区，业主委员会与业主之间存在着尖锐的矛盾。江南新兴苑雷女士对小区业主委员意见很大，担心由业主委员会管理维修资金不安全。
定论：
可由房产部门下属的机构管理
“此次《办法》对业主大会成立前、成立后的物业专项维修资金的管理主体均予以明确。《办法》第十六条规定，业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。”南宁市法制办相关负责人说道。
当业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当召开业主大会进行表决同意，可就是否确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人等做出表决。
相关操作
管理机构半年公布一次账目
“这笔费用不是一笔小钱，在管理上一定要有人监督！”家住城市碧园的陈先生认为，物业专项维修资金一定要做到专款专用，不能挪用。
对此，记者从南宁市法制办了解到，为加强对物业专项维修资金安全性的监管，确保业主的知情权，《办法》第二十二条规定，管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主公布相关情况。
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原争议
手续繁杂影响紧急情况解决
“要是住在高层，万一电梯坏了，我们按照程序一步一步申请，这需要不少时间，这样住高层的居民不是要爬楼梯了？”不少市民更关心解决问题的效率。
定论：特事特办有章程
对于特殊事件的应对，《办法》做出了相应的规定，物业专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况, 需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由市财政部门预先拨款。
相关操作
可提出书面紧急报告
当出现紧急情况时，应该如何操作呢？首先由物业管理单位或业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知财政部门预先拨款。
维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满，物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。 |
