南宁市物业管理行业协会-行业动态

记者来到位于上海浦东三林的金谊河畔小区，正赶上小区物业的施经理在巡查门岗，他告诉记者，这个小区是2008年竣工的，建筑面积24万平方米，住户近1200家，前后两个大门设有岗亭，保安24小时巡逻，摄像监视器在院内的各个角落确保安全，整个小区有114部电梯等设备需要定期维护，9万平米绿化工程保养和园区保洁的工作量也很大。

金谊河畔小区物业管理处经理施敏告诉记者，我们管理人员和保安、保洁、绿化、各类养护人员，一共有120个左右，他们的工资按照国家规定，在同步上涨的，而我们的工资，管理人员的工资，到目前为止，一分钱都没涨过。

在物业管理处，记者看到了这个小区的收费标准，每平方米是1.66元，而这一标准是2005年制定的，6年来没有调整过。施经理给记者算了一笔账，去年这个小区的物业费收缴率是97%，物业费收入、停车管理费及小区延伸服务总计收入510万元，保安、保洁、绿化、维修养护等全年支出合计：467.24万元，全年结余仅14.46万元，利润率为2.8%。

记者在羽北小区看到，这里的小区保安年龄明显偏大，各类服务管理的人员配备也是较低的，物业的张经理最头疼的就是收缴物业管理费。

羽北小区物业管理处经理张谷新告诉记者，管理费、保安费、保洁费，一户人家最低的是126块，有的呐业主不肯愿意交。03年1月份的，到现在欠我们 10088块，还有01年的，到13000多的。有一户人家就是从97年开始欠费的，这户人家到目前为止已经有2万多管理费都没交。

记者了解到，这里执行的收费标准是1996年上海物价局制定的，平均每平米只有0.2元左右，但还是很难收取，去年他们这个小区全年亏损了6.89万元。

申城物业有限公司总经理沈洁告诉记者，去年我们申城物业公司我们总的规模是住宅部分我们有500多平方米，我们其中400万是普通商品房，100 多、140万是住宅，但是我们从整个经营下来，去年的收入有1.15个亿。但是它的利润就200万都不到，实际上就是千分之二的概念。

记者调查过程中，多家物业公司都表示，收费标准过低，又长期得不到调整是这些公司选择离开的主要原因。

上海陆家嘴物业管理有限公司总经理洪建胜告诉记者，因为物价这几年等于上涨了，将近成倍上涨，但是物业管理费这十几年等于是没动过，而且跟业主委员会跟业主商量涨价也非常困难，这样导致物业公司一些老盘原来有盈利的现在都做到亏损。

上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民告诉记者，我们最长的小区接管有十年了，当时定的1块5 的管理费标准，到今天都没办法调整过，所以入不敷出造成了一个管理标准和收费标准不相符的这种不良的局面，是造成我们没办法维持要退出的一个原因。

上海物业抛盘调查业主拒付因不满物业换盘为涨价

位于上海宝山区的龙缘花园，总建筑面积5万平方米，在科瑞物业离开之后不长的时间里又更换物业公司，记者在小区大门口遇到了一位业主。

记者问，对物业管理满不满意？

业主告诉记者，不满意啊。我们大家都不满意，你看看，把电梯费啊说公布账目，又不公布。所有地下车库的钱又卷走了，这都是老百姓的钱。

记者问，保安、维护、维修、保养这些做得到不到位？

业主告诉记者，前面好像做的蛮好的，你们到后面看简直是一片荒草野地，什么草都长得满地都是的。

记者问，没人管吗？

业主告诉记者，没人管呀。记者问，那你们物业管理费按时交吗？

业主告诉记者，我们现在没交呀，今年他们催的黑板上，那边黑板不是写出来了嘛，要我们交2011年的，我们交给谁呀？

这位业主告诉记者，他们对现在小区的保安、绿化工作都不满意，小区的居民对物业公司更换后服务质量下降感到相当无奈，只有用拒交物业管理费来表达不满。

上海陆家嘴物业管理有限公司总经理洪建胜告诉记者，老的物业公司走掉，新的物业公司承接以后，维持原来的物业管理费无非就是在质量上面、在品质上面下降。

上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民告诉记者，物业管理费标准不能够随着管理成本的提升而调整，必然的使许多的企业以降低服务标准来维持管理企业的生计，所谓降低服务标准，比如说：人员降低、工作的频次降低以及服务的状态降低，实际上最终受害的还是广大业主。

上海物业抛盘调查公婆都说各有理规定自身成难题

物业公司的来去说到底是和物业费的收取标准相关，而标准的确定要取得业主的同意，上海物业管理行业协会的朱会长表示：物业服务质量和收费要建立有效的沟通机制来协调。

上海市物业管理行业协会会长朱志荣告诉记者，通过业主大会，业主委员会跟那个物业公司协商，比较公正地测算一下，测算一下用那个办法，什么水平来管理，比较合适，进行适当地调整。

朱志荣表示，多年不变的物业管理费确实给物业经营带来很大的压力，而满足业主日益提高的物业管理要求也要认真对待。朱志荣告诉记者，这个标准是1996年的时候当时制定下来的，到现在15年多了，但这个标准还是没有变动过，这15年来这个劳动力成本，其他管理成本都相应有所提高，所以现在物业公司感觉到非常地累。从居民这个角度来说，从小业主的角度来说，感觉物业公司管理水平还不是很高，对客户服务的满意度还需要进一步提高。

申城物业有限公司总经理沈洁告诉记者，我们物业公司给业主提供服务，它是实际上也是一种消费服务，所以它要形成一个消费的概念；上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民告诉记者，我们05年上海市政府颁发的《物业管理分等定级的标准》，这个标准应该继续完成一件没有完成的事，那就是随着物价的变化，它每年政府应该出一个调整的系数，或是指导意见、指导价。

业主到底应该为物业服务支付什么样的价格？这是物业服务业面临的重大难题。据了解，我国现在实施的是2007年修订后的物业管理条例，同时各地区有不同的实施细则，其中有的就包含对收费标准的界定，问题出在一是有的地区价格约定时没有考虑到物价上涨，物业公司因而抱怨；还有的是当初开发商为了销售住房，在物业费上进行低价优惠，这给长久经营的物业服务自身留下了隐患；再者则是由于相关规定对业主权益界定不清晰，导致原本分散的业主在应对纠纷时处于弱势，抱怨之下想涨价就难上加难了。有专家表示说，物业服务的规定应该先在双方的权益和责任上界定清楚，也就是界定服务的范围和质量，然后才能谈服务的价格，而目前物业服务的很多领域都是模糊状态。