连续两年，沈阳改造了1000多个弃管小区，但与此同时，原本的一些“花园小区”，却因为物业的“跑路”变成弃管小区。昨日，记者从沈阳市房产局了解到，为了防止“花园小区”变成“弃管小区”，今后沈阳将采取新措施，制定约束物业公司的相关办法，保护花园小区业主们的利益。

　　开发商办物业管理松散

　　家住皇姑区某花园小区的赵女士，刚买房子的时候，售楼员将物业的管理也作为卖点向她做了介绍，说得天花乱坠。可入住还不到1年，情况就变了，物业除了日常清扫垃圾之外，很少还做其他工作，有时候小区大门都是敞开状态，外人可以随便出入。

　　是什么原因导致物业管理松散，甚至物业弃管小区呢？一位房地产业内人士一语道破玄机，因为开发商与物业公司之间存在“血缘关系”，物业公司往往是开发商的下属企业，于是业主们无法“炒掉”物业公司，物业管理也就不存在优胜劣汰。

　　沈阳市房产局表示，要想防止物业小区遭弃管，就必须从源头上严格物业的招投标管理。现在，全市有800余家物业公司，其中不乏有相当规模的优质企业，如果引入竞争，不仅有助于物业公司的规范和发展，业主们也可以选择到适合自己的物业公司。

　　最近，沈阳市房产局物业处起草制定了《沈阳市物业管理招标投标管理办法》（以下简称《办法》），首次将评审企业的资信纳入物业管理的招投标管理中。

　　业主委员会无权“大包大揽”

　　在一些小区，存在着业主委员会代替业主来选择物业的情况。家住某花园小区的李先生介绍，有一天，园区大门口贴出公告，经过近两个月的考察，要与现在的物业公司续约。李先生非常吃惊，两个月自己从来没听到过要考察物业公司啊，很多业主都对现在的物业公司服务不满意，正准备提议换物业公司。

　　对此，市房产局出台了《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》，它规定解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。但未经50%以上的业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。也就是说，必须5成以上的业主同意，而不是业主委员会同意，就能决定用哪家物业公司。

　　物业将交履约保证金

　　以前，有的物业因为收不上来物业费，或是经营过程中出现问题，结果“撂挑子”跑路，甚至卷走了预收的物业费，留下一个乱摊子，不过这种现象会在将来杜绝。

　　根据《沈阳市物业管理条例》的相关规定，今后沈阳市将建立物业服务履约保证金制度。物业缴纳了这笔钱，就不会、也不敢随意弃管小区了。如果物业公司真的要退出，也必须提前通知全体业主，并告知街道、社区和物业所在地的房产管理部门，同时将预收的物业费退还给相关业主，做好与业主委员的公共设施设备、档案资料的交接等工作。

　　市房产局表示，计划在明年出台相关文件，向物业服务企业收取一定数额的履约保证金。如果真有物业公司擅自弃管的现象发生，将动用其交纳的履约保证金，为其造成的损失“买单”。

　　那么，这种物业公司的保证金该交多少？据介绍，履约保证金按企业资质等级设定最高限额，一级资质物业企业最高限额50万元；二级资质物业企业最高限额40万元；三级资质物业企业最高限额30万元。

　　除此之外，明年市房产局还将联合有关部门共同对物业服务企业进行一次集中清理和整顿，对服务质量差、业主投诉多的问题企业予以警告、罚款、吊销资质等处罚，进一步规范和净化物业管理市场。