优化物业管理行业发展环境，成都将在全国率先把物业管理行业纳入现代服务业管理；解决物业服务“质价不符”纠纷，成都住宅物业将实行等级服务收费。记者从成都市人民政府新闻办公室获悉，成都近日出台《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》（以下简称《意见》），从加强业主大会建设、加强物业管理区域基层民主管理等五大方面全面提升物业服务水平，提出成都今年底基本实现城乡物业管理全覆盖。成都市房管局有关负责人表示，此举将夯实社会管理基础，进一步优化成都这座“宜人之城”的人居环境。
今年底业主大会设立要达60%
业主大会是物业管理“链条”中的重要一环。成都市房管局数据显示，截止2011年12月底，成都符合业主大会设立条件的3480个项目中，规范设立业主大会、选举产生业主委员会的项目为1890个，占应设立比例的54.3%，一些小区尚未建立业主委员会或已设立的业主委员会作用发挥还不够充分。
《意见》明确了业主大会建设的推进主体，并建立目标考核机制，规定区（市）县政府要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，按照“应建尽建”的要求，对符合业主大会设立条件的建筑区划，督促街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。区（市）县政府要将物业管理工作纳入目标管理，建立以街道办事处（乡、镇人民政府）为主要对象的工作目标年度考核机制。根据目标，今年底前，成都将确保符合设立条件的建筑区划内业主大会设立率达60%，2013年达80%。
违法改变房屋用途不整改当心产权不能过户
违规住改商？住房里开公司？今后，这些违规行为，将被抄送相关部门，不仅影响公司信誉，还将暂缓办理房屋产权转移登记。《意见》规定，对物业管理区域违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，由物业服务机构、业主委员会或相关业主向市规划部门报告，同时书面告知当地街道办事处（乡、镇人民政府）；市规划部门应及时依法查处。而对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由市规划部门书面告知市房管、工商、民政部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业（含个体工商户）注册登记和社会组织登记，形成行政监管合力。
《意见》明确，要进一步加强房屋结构安全监管，要求房管部门要依法履行监督管理职责，对物业管理区域房屋结构安全实施严格管理；监督物业服务机构严格按照规定对违法违规行为进行劝阻、制止和报告。
加强社会治安综合治理方面，《意见》还明确，对安全隐患整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，房管部门要依法对相关物业服务企业进行撤销资质等处理。
加强民主管理鼓励居（村）委会与业委会交叉任职
为加强社区组织建设，《意见》提出，今后，市民政部门要指导区（市）县政府设立便于实施物业管理的居民自治单元，夯实社会基层治理基础。在符合社区建设相关条件的区域设立社区，选举居（村）民委员会；居民户数达不到一定规模不便于设立社区的，按照居民小组尽量与物业管理区域相一致的原则，建立居（村）民小组。
为规范业主委员会活动，《意见》中规定，街道办事处（乡、镇人民政府）要指导辖区内业主委员会按照市房管部门制定的管理规约示范文本，制定物业管理区域内的管理规约，强化业主民主管理意识。业主委员会应依法开展工作。社区居（村）委会主任、居（村）民小组组长为物业管理区域业主的，可以作为业主委员会候选人参加选举，加强物业管理区域的基层民主管理。
在解决矛盾纠纷方面，《意见》还规定，区（市）县政府要建立和完善社区、街道、区（市）县三级物业管理纠纷调解体系，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。市司法部门指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。
物业管理行业将被纳入现代服务业按等级收费
根据《意见》，成都市物业服务收费也将有重大变化。据成都市房管局有关负责人介绍，《意见》中规定，市房管部门牵头研究制定物业服务等级标准，对住宅物业实行等级服务收费，使服务费用可按物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调整，进一步提高物业服务的市场化水平，解决“质价不符”、“调价难”等问题。成都市房管局有关负责人表示，这一全新的物业服务定价机制的形成将积极稳妥地推进。等级服务收费标准预计年内出台。
据介绍，今后物业服务等级将由多数业主表决确定。保障性住房、商品住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价。前期物业服务合同期内调整物业服务费标准的，应当符合调价程序规定。
《意见》还在全国率先将物业服务行业纳入现代服务业管理（此前纳入房地产业），加大对行业的扶持和支持力度，财政部门还将制定相应的财政扶持政策。据成都市房管局有关负责人介绍，此举将进一步优化物业服务行业发展环境。
在强化物业服务机构行政监管方面，《意见》称，街道办事处要建立辖区物业管理联席会议制度，完善沟通协调机制，建立属地检查通报制度，加强物业服务活动监督依法维护市场秩序。
完善社区基础设施 改善人居环境质量
《意见》还对加强社区院落的改造和物业管理提出了具体举措。据悉，成都市各区（市）县政府和高新区管委会将把社区（院落）改造纳入本地经济社会发展计划，完善社区（院落）基础设施和公共服务设施的配套，改善社区（院落）的人居环境质量。
加强社区（院落）物业管理，成都将积极推行物业服务其他管理人制度，解决“无物管、无门卫、无管理组织”的突出问题，进一步规范社区（院落）的物业管理。在此基础上，探索建立社区（院落）的共用部位、共用设施设备专项维修资金、公共设施配套建设资金等，构建社区（院落）长效管理机制。
根据《意见》提出的目标，今年内，成都中心城区社区（院落）物业管理基本实现规范化，全市100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率 60%，基本实现城乡物业管理全覆盖。2013年，全市基本实现物业管理区域行政监管职责得到落实、社会基层治理明显加强、业主民主管理进一步优化、物业服务水平全面提升。
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