近日，南京住建委组织召开了2012年度全市物业管理工作会议，会上公布了《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》、《关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知》、《关于开展物业管理项目专项检查工作的通知》等多项规定，为下一步加强物业管理行业监管、规范物业服务行为的有关工作奠定了基础。
南京市物业管理办公室有关人士表示，以往物业服务企业退出在管小区时，在管理项目移交、经费结算等环节容易产生矛盾纠纷，常出现新老物业站双岗、发生冲突等情况，影响了一个小区甚至是一个社区的和谐稳定。此次出台的《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》，针对上述问题分别从物业管理项目接收主体、退出程序、移交内容、行为规范和监督管理五个部分，明确了物业服务企业在退出管理项目时的责任、权利和义务。
南京市住建委房屋和物业管理处负责人表示：“《导则》要求物业服务企业必须在退出项目前三个月与业主大会等接收主体充分协商，并向辖区街道备案，在此基础上有序交接、规范退出。这将最大限度减少由于企业退出而产生的社区不稳定因素，杜绝由此而产生的矛盾纠纷。《导则》同时明确了物业服务企业在退出时必须进行移交的内容和应当遵守的行为规范，充分保证了业主、物业服务企业等各方的合法权益。同时，《导则》还明确规定将物业服务企业退出项目的行为，记入其年度信用分值，纳入信用评价和监管范畴，这也将促进信用征集工作的具体实施，从而进一步加强信用体系建设和日常监管。
作为物业管理小区各项服务工作的负责人和组织实施者，物业管理项目经理的业务素质、管理能力，直接影响到小区服务品质和广大业主对物业管理工作的满意度。此次南京市住建委出台的《关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知》，明确规定南京市将对物业管理项目经理组织统一培训和考核，合格者持证上岗。同时通过将物业项目经理的日常工作直接与其信用分值挂钩，有效实现信用体系建设与日常监管工作的联动。这将对提高物业管理从业人员素质，促进全行业健康有序规范发展起到积极作用。
《关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知》，明确了南京市物业项目经理管理工作的培训考核、信息登记、持证上岗、继续教育等各项要求。同时，《通知》中还建立了针对物业管理项目经理的全方位培训体系，有效加强了南京市物业管理行业从业人员素质教育。另外，各级物业行政主管部门将配套开展全市动态物业管理项目专项检查，以进一步规范物业服务企业和项目经理的经营服务行为，提升行业整体水平。
南京市住建委有关人士表示，通过对项目经理的管理，南京市将逐步把行政监管模式由管资质向管信用转变，由管企业向管项目转变，从而实现科学监管、高效监管和有效监管。
实际上，从去年10月起，南京市住建委便组织有关专家学者、业内人士以及业主代表组成了规范性文件起草小组，开展大量调研论证和文件制定工作。在反复学习《物权法》、国务院《物业管理条例》等上位法的基础上，南京市住建委组成的调研小组深入基层一线，先后赴北京、成都、上海、深圳等城市调研工作实践经验，同时与省内南通、淮安等城市开展学习交流，了解各自特点，分析研究物业服务企业在退出项目时产生矛盾纠纷的根源，了解掌握目前项目经理监管工作的薄弱环节，为制定两个规范性文件提供坚实基础。此次制定规范性文件的过程中，充分借鉴了外地城市的先进经验。 |
