备受关注的《广州市物业管理办法（草案）》昨起进行第二轮意见征集。与首轮征求意见稿相比，新的草案稿突出变化是减少了政府对小区管理中的干预。“原则上只有当业主自治失灵了，政府才会介入。”市法制办相关人士如是解读。
此外，对物业调整收费，新草案稿规定更趋严格。首轮意见稿规定物业费调整须经面积和人数双过半业主同意，新草案稿则增加了一个条件，即物业须委托会计师事务所对上年经营情况和调价方案进行审计，且审计报告公示30日以上。
1、业主话语权提升，筹备组政府代表名额削减
由于涉及利益博弈，现实中不少小区从筹备组起就面临“出生难”。此前的征求意见稿中规定，由街道、镇代表担任筹备组组长，如果组长不履行职责的，需要筹备组成员2/3以上成员签字确认方可撤换。筹备组成员共7至15人（须为单数），而业主代表比例是要求不低于60%，具体人数及名额分配由街、镇政府定。相比而言，新的草案稿大幅提高了业主在筹备组中的话语权。意见稿规定，筹备组中建设单位（开发商）和镇、街政府代表各自只有1个名额，而业主代表则可以是5至13人（也须为单数）。这样计算起来，筹备组中业主代表比例最高可达85%。筹备组组长由筹备组成员自行投票产生，若其不履行职责只需要1/2成员同意即可撤换。
2、独创补选制度，委员人数不达标可投票补选
针对筹备组成立过程专业知识不足问题，新的草案稿还吸纳了此前市民建议，规定政府在筹备组成立过程中有专业知识培训的职责。具体是由市房管部门对镇街、村居进行培训，筹备组中镇街政府代表必须经过培训和考核，镇街政府代表须组织筹备组成员进行集体学习。此外，筹备组还可委托专业的社会组织开展筹备工作。
现实中，由于业主对业委会委员候选人了解不多，一轮投票选出的委员往往不能达到法律法规规定或者管理规约约定的人数底线，导致业主大会反复投票而不能形成决议，无法成立业主委员会。对此，草案意见稿针对性地在全国独创了“多轮补选制度”。即当业主大会会议选举的业委会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数时，可以通过多轮投票补选；经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业主委员会产生，然后可由业委会再安排补选。
3、经费收支审计，须业主总人数20%以上同意
在业委会监督方面，新的草案稿规定，在业委会委员集体辞职或者业委会任期届满但未能产生新一届业委会的情况下，原业主委员会不得继续履行职责。至于如何衔接，应在管理规约中予以约定。在业主大会定期会议召开前，业委会应当向业主公告上一年度物业管理情况报告、业主委员会工作情况报告等。房管部门应当建立物业管理违法行为投诉、举报制度，向社会公布信箱、电子邮箱和全市统一的投诉、举报电话。
此外，办法还新增规定：业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，可以对相关经费收支情况进行审计。
而此前曾引发广泛争议的通过设立监事会监督业委会的提法，昨日公布的草案稿中相关表述变成“可以成立监事会”。市法制办法规处相关负责人解读：“也就是说，是否成立监事会，或者先成立业委会后根据需要成立监事会，都由业主大会自行决定，把权利交给业主大会”。
4、调物业费难了，物业须委托会计师审计后公示
第一轮的征求意见稿规定物业费调整须经面积和人数双过半业主同意，此次新的草案稿在此基础上还增加了一个条件：物业企业欲调物业费，必须委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，且审计报告已经在物业管理区域内显著位置公示30日以上。同时还明确，业主对物管调价方案有争议的，可以向物价部门申请协调处理。
此外，在前期物业收费方面，新的草案意见稿不再强制必须施行酬金制，由业主自行选择施行酬金制还是包干制。市法制办方面解释，主要是施行酬金制必须有成本核算等专业知识做支撑，同时大多数人意见认为推行酬金制并不能有效解决目前物业服务收费中缺乏监督或者收费与成本脱节的问题。
5、细化收益管理，业主共有收益须专项账户管理
在此前的意见征集中，多位专家学者建议，要保障小区公共物业收益归业主，首先应划清公共物业的范围。对此，新的草案稿规定：房屋登记机构应当在房地产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，业主有权查询。
具体说来，建设单位在出售物业时，应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图之公示图作为商品房买卖合同的附件；同时应当明确告知车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况，并在商品房买卖合同中载明。“初步是计划今后新发的房产证上这样实施，具体可行与否欢迎市民提意见”。此外，草案稿还细化小区公共物业收益的管理方式。明确公共物业的收益由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的机构设立专项账户管理。利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经面积和人数双过半的业主同意；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经面积和人数双过半的业主同意，开放商和物管均不得擅自出售或出租。利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的机构设立专项账户管理并定期向业主公开，管理机构不得擅自挪用。
（摘自：《广州市物业管理行业协会网》） |
