天河北嘉怡苑换电梯难折射老楼维修资金困境
　　深圳电梯“吃人”惨案发生，各地电梯楼住户都对小区电梯打醒十二分精神。最近，广州市天河北嘉怡苑业主向媒体透露，所在小区是上世纪90年代中后期建设的电梯房，该小区电梯的使用年限已有20年，但因为没有明确、统一的报废年限，小区的电梯仍在“带病工作”，频频出现故障，业主每次搭乘电梯都心惊胆战。据了解，该小区为1998年之前落成的小区，当时销售时仍无物业维修专项资金，无论业主或是开发建设单位，都不需要为此缴纳费用。广州市物业专项维修基金管理中心有关人士表示，广东省物业管理条例于1998年出台，当时规定由开发建设单位缴纳物业维修专项资金；2003年，国家物业管理条例出台，规定由商品房购买者缴纳有关费用。故此，1998年之前是商品房物业维修专项资金的空白期，这些房屋至今已有15年以上的楼龄，电梯、水管等公共设备都需要对此更换。他建议小区先建立业主委员会，再对有关设施的更换进行开会讨论并达成共识，最理想的状态是小区业主共同按照105元/m2的标准缴纳费用，建立小区的物业管理维修专项资金。
　　

租客担心电梯安全另觅去处
　　天河北嘉怡苑位于天寿路和天河北路交界处，为一排三栋的高楼。记者日前来到这里采访，由于时值周末，出入的住客不多。天河北嘉怡苑C座五楼租客邢小姐在这里住了两年多，80多平方米月租3200元，她表示电梯经常坏，使得她对安全非常担心，虽然有电梯也主动走楼梯。她曾亲身经历过一次电梯故障，当时电梯关门很久都关不上，最后要人用手才关上。最近她搬到附近一个6层高的楼梯楼住，租金与嘉怡苑差不多，但再也不需担心电梯安全问题。
　　一名住在该小区的业主吴小姐也向记者证实了该小区电梯频频出现故障的情况。吴小姐说，电梯经常出现故障主要表现为电梯突然急跌、电梯门打不开等问题。据介绍，这栋楼的电梯本应在今年3月9日完成质监局年审，但到4月份电梯内还没有张贴“电梯安全检验合格”证书，已过有效期却仍在继续使用。
　　合富置业耀星华庭分行主管林朴钦表示，嘉怡苑位于省级重点名校华阳小学的招生范围内，在业主心目中华阳学位是相当大的卖点，因此该盘业主并不轻易将物业放售，在售房源本来就不多。此外，因地处天河北商务区内，因此嘉怡苑两房、三房单位租赁行情也不错，两房带家电出租，月租金可达3500元，而三房则视乎家电配置月租位于4000~5000元的水平。林朴钦表示，以目前市场价来看，二手市场上在售的嘉怡苑114平方米3房单位，主要是南北两种朝向，市场价约2.2万~2.3万元/m2，南向虽然光线不错，但向马路，北向则望花园；此外，嘉怡苑还有一种户型是80平方米两房单位，主要是东西两种朝向，市场价约2.5万元/m2左右。
　　满堂红天河北分店店长何景岳表示，嘉怡苑所处地段非常好，只可惜比较靠近主干道，噪音较大。这三栋电梯楼租售价格较高，两房80多平方米的月租为3800~4000元，三房租金为4000~5000元。85~89平方米的两房普遍叫价在200万元。他表示，嘉怡苑一年转手的房屋不多，业主多为自住或长期出租持有，电梯故障的新闻刊出后，愿意来这里看楼的人少了很多。
　　

权威解释
　　老楼无维修资金
　　有问题靠大家“凑份子”
　　记者就嘉怡苑电梯问题致电广州市物业维修资金管理中心，据有关人士透露，嘉怡苑在1998年之前建成，当时国家和地方尚未就物业维修专项资金出台任何规定，也就是说，这期间出售的房屋的维修资金全部靠业主本身筹集。他认为，目前嘉怡苑当务之急是成立业委会，各方达成共识出台更换电梯的一致方案。不过，据租客邢小姐透露，她去年底至搬走前，在电梯内多次贴过召集业主开会换电梯的通知，但没有一次最终达成一致意见。
　　据记者了解，该小区业委会已选出，但业委会与物业管理公司也存在矛盾，目前尚未就电梯出台任何解决方案。
　　广州市物业维修资金管理中心人士表示，老楼换电梯与楼梯楼加装电梯的做法类似，但难度在于取得两个2/3的同意，即2/3面积和2/3业主的同意。即使是有物业维修资金的小区，小区内个别电梯需要更换也只能动用该电梯相关业主的物业维修资金账户，不能把小区物业维修资金的全部钱用于某部分公共设施的更换上，只能动用相关业主的物业维修资金的账户。以嘉怡苑为例，小区共有3栋，每栋有两部电梯，若小区有物业维修资金的话，换某部电梯只能动用该栋业主的账户的钱，且一定需要获得小区这部分业主的同意。
　　这位人士表示，从现在广州市小区成立业委会的情况来看，成立业委会的小区偏少，就算是成立业委会也纷争不断。他认为业委会的公信力和执行力是动用维修资金的一个关键。
　　

物业维修资金
　　暂未实现“跟房不跟人”
　　天河北嘉怡苑属于1998年之前的老楼，无物业维修资金可用，但是对于一些楼龄十几年但转手多次的电梯楼来说，楼房有问题动用物业维修资金也有困难，难就难在房屋转手但物业维修资金没有转名。据广州市物业维修资金管理中心人士表示，在广州市房管局推出的二手房网签示范合同上，已就物业维修资金的归属指定专门条款，业主可以把有关物业维修资金加入到房价中，把物业维修金卡交给新业主，新业主可凭金卡和网签的买卖合同到银行办理物业维修资金的转名手续。这位人士表示，由于广州市从2011年1月才开始全面推行二手房网签，之前二手房买卖用的是中介三方约，里面没有就物业维修资金的过户等问题作出约定，因此很多人买了二手房却没有获得相应的物业维修资金账户。
　　有关人士表示，他们曾经研究过不同的方案，一是允许单方改名，房屋买卖后可以由新买家单方申请改名；二是登房申明，在房管局网站设立专页，让新买家申明XX房的物业维修资金拟改至YY名下，各方需在多少个工作天内提出异议，如无异议即可改名。据了解，之前物业维修专项资金曾经准备推出“跟房不跟人”的措施，但这项措施始终未有落实，而且房屋物业维修资金在动用时始终还是需要业主签名，他建议二手房买卖时双方一定要就物业维修资金的转接作出具体规定，业主保留好当时的缴款发票，把有关费用计算入楼价，买家也会认可。物业维修资金顺利改名也有利于新买家居住。

（摘自：《中国物业管理信息网》）