南宁市物业管理行业协会-行业动态

　　前几天，搬到滇池卫城的何先生刚把物业管理费交了，本应在去年底就缴清的物管费，他还是拖了几天。他对此的看法是，“我们对物管的工作情况并不了解，希望物业公司能够尊重我们的知情权，公布一下年度的物管经费明细。”在春城晚报·社区周刊微信公众平台上，这样的一条询问信息引起了大家的关注，物业管理费收支明细是否应该公开，而业主究竟是关注收支表上的数字，还是数字所表达的物业服务质量呢？

　　业主心声

　　迟交物业费只为要个交代

　　“1块8一平米，我们房子有135个平方，再算电梯费、二次加压费，一年都3000多元了。”何先生觉得他们的物管费在昆明市来说不算低了，隔壁组团的物管费用都比他们略低。很多业主一直都想不通，向物业表达了质疑后，得到的答复是“因为这里是‘花园洋房’”。“这么模糊的答案，确实很难让我们信服。”业主们决定退一步，要求公开物业管理费的收支去向，后来得到的答案让何先生更无语，根据相关法律法规，他们小区所采取的包干制物业管理费确实不必公开。

　　“关键是我们觉得物管有时候确实不到位，很多问题提了无数次都没有解决。”何先生有些不满地说，物管辛苦为我们服务，确实不该拖欠物管费，但搬进来一年多，地下车库的门禁系统一直是坏的，公共卫生打扫得也不够勤，拖欠物管费其实是无声的抗议，按理说收取了高额的物管费，应该享受到高效的服务，否则我们很容易怀疑物管费的去向问题。“我们只好用拖欠物管费来抗议被‘拖欠’的服务。”他还表示，其实对物管费的期盼很简单，首先透明公开，其次是高效服务。

　　物业说法

　　依法可不必公开物管费明细

　　公开小区物业管理费用明细的要求，其实不少物业管理公司都收到过。记者了解到，物管费用包括包干制和酬金制两种，目前一般住宅小区都采取包干制收费，而写字楼等商业物业有可能采用酬金制收费，而根据《公司法》等法律法规，包干制物管费用其实算是企业的正常收入，是没有义务进行公开的。

　　物业管理一般包含物业的保安、绿化、保洁、维修和综合五项公共服务，因此物业管理费的去向通常就是上述五项公共服务。昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，可以说不公开物管费收支明细是合法的。“不过，业主确实享有知情权、监督权等，业主想要知晓物管费用收支明细的心愿也是合理的。”在合法的不公开与合法的知情权之间的博弈中，是否有更为理性的做法呢？

　　敢于尝试

　　馨悦芳邻等小区公示收费备案

　　家住馨悦芳邻的贾先生或许要幸运许多，该小区有一本明明白白的账本，收多少、花多少，甚至物业赚了还是亏了业主们都知道。该小区的物管费缴纳率连年保持在99%以上，尽管物管公司会因市场变化提出调价建议，但该小区的支持率仍然不低。这究竟是为什么呢？

　　记者来到该小区物管服务中心看到，物管物业服务收费公示牌粘贴在中心的一面墙上，物业服务费、费用管理权责、计时起始时间、服务内容、价格管理形式和备注几栏将收费情况一一列举清楚，电梯维护费、二次加压系统维护费等代收代管费用等也全部明确在表格中，甚至还细化到单车位、双车位的具体收费情况。同样的，小区还收取一定金额的装修保证金，还在该公示中明确无违规退还、装修时申请等明文条例。“应该是不存在任何暗箱操作的空间。”贾先生边说着，还指着该公示牌旁边的收费依据给记者看，这是发展和改革部门针对该小区下发的关于小区物业收费备案的红头文件。对照该文件所示，小区所公示的物业收费明细完全符合政府部门所备案的标准。

完善手段

　　年度结算后还公布审计报告

　　事前收费的标准公示和备案红头文件让小区业主吃了一颗定心丸，那么年度结算后钱去了哪里，这是许多人好奇的问题。昆明馨悦物业管理有限公司总经理张勤告诉记者他们保持物管费较高收取率的秘诀——不仅事前公示有理有据，而且事后账本公开还要请第三方机构认可。

　　“我们施行年度物业管理费收支审计制度，这是我们的‘自选动作’。”张勤表示，的确，根据相关法律法规包干制物管费不必公开收支情况，但那么多人对物管费的去向“感兴趣”，说着，张勤展示出6本审计报告，这些装帧精细的报告分别是该公司所提供物管服务的6个楼盘，包括昆明市海悦花园、锦悦四季、馨悦芳邻等，每一本审计报告中除了有各楼盘详细的收支明细账目外，还有一家会计师事务所提供的审计报告，不仅收支去向明确，还证明了年度盈亏情况。

　　此外，该公司还要求提供服务的各个子公司都施行楼层保洁岗位签到制度，“这个单元是否扫地，是否擦了栏杆，可以根据保洁员签到情况查核。”张勤表示，公司进一步公开工作动态，也是敞开窗子向业主说“亮话”，有时候业主觉得楼道不怎么干净，一看保洁员没签到，便知道今天还没打扫。

　　专家说法

　　公开收支增强互信

　　“公开只是一种形式，更重要是业主了解到自己的权利义务。”唐晓林表示，享受了物业管理公司提供的公共服务，缴纳物业管理费理所应当，很多人也对物管费去向充满疑问。公司不公开物管费是合法的，除非是为了公共设施修缮等而临时收取的费用。

　　唐晓林介绍，小区业主具备知情权、表决权、建议权和监督权，这表示业主“盯”着物管费也是合情合理的，“从长期的了解来看，业主更为关注的并不是钱花了多少，而是花出去的钱取得了怎样的效果。“这时候，物业服务得怎么样就很关键。”唐晓林说，如果小区服务水平上不去，看到一份真实的收支表往往很重要，业主看到公司连年亏本，就很能理解。但在看不到这份表的前提下想涨价，往往得不到支持。“公开收支表，是增强业主与物管之间相互信任的形式。”唐晓林表示，业主和物管之间，总要有一个从知道到信任、从信任到支持的过程。让业主们明白消费，将来随着市场变化有涨价需求，公开收支就是一个很好的铺垫。