南宁市物业管理行业协会-行业动态

11月3日记者从乌鲁木齐市房屋保障和房产管理局获悉，《乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区管理服务工作实施意见（试行）》开始试行。针对2011年-2013年间乌鲁木齐市统一改造的993个无物业管理老旧住宅小区，《意见》明确了小区管理服务模式、管理服务费用及补贴方式、保障措施等，进一步加强老旧住宅小区今后的管理服务，实现管理服务全覆盖。

对于这993个老旧住宅小区，《意见》提出建立两种管理模式：专业化物业管理模式和管理服务机构管理模式。

针对老旧小区存在居民收入不高、物业公司不愿进入等问题，《意见》提出，对积极接管老旧小区的物业企业给予补贴，以此引导物业公司积极进入。

其中，对采取专业化物业管理模式的老旧住宅小区，执行乌鲁木齐市价格部门制定的普通住宅物业服务收费指导价标准：多层住宅一级服务0.6元/平方米·月，二级服务0.5元/平方米·月，三级服务0.4元/平方米·月，四级服务0.3元/平方米·月。

对积极接管老旧住宅小区并签订5年以上物业服务合同的物业企业，由各区（县）房产主管部门会同街道办（管委会）对每合同年度的管理服务情况进行检查，并开展居民满意度调查。检查合格且所管理老旧小区住户满意度达到60%以上的物业企业，可提出管理服务费用补贴申请。经市、区（县）房产主管部门审核通过后拨付补贴。

补贴期为3年，逐年递减：按建筑面积，第一年补贴标准为0.20元/平方米·月，第二年0.15元/平方米·月，第三年0.10元/平方米·月。

对设立管理服务机构的老旧住宅小区，管理服务机构的收费最高不得超过0.4元/平方米·月。管理服务补贴方式和补贴标准参照专业化管理服务模式执行。

另外，在物业服务企业资质等级审核、优秀项目申报、物业服务项目招投标等方面，同等条件下优先考虑积极接管老旧住宅小区的物业服务企业。

两种管理服务模式破难题

乌鲁木齐无物业老旧小区大都建于上世纪七八十年代，由于企业兼并破产、基础设施差等原因，成为无人管理小区，这类小区占到全市小区的15%。

此前进行的乌鲁木齐市无物业管理老旧小区现状调查显示，采用适合老旧小区的物业管理模式是破解难题的关键。因此，《意见》提出建立专业化物业管理模式和管理服务机构管理模式。

具体来说，对于改造后已具备专业化、规模化物业管理条件的老旧住宅小区，应由专业物业服务企业实施管理服务。其中，临近专业化物业管理项目的老旧住宅小区，本着节约成本、就近管理的原则，由邻近的物业服务企业实施管理服务；直管公房老旧住宅小区，由乌鲁木齐市房地产开发（集团）有限公司负责实施管理服务。

业主委员会应与业主大会选聘的专业物业企业签订物业服务合同。未成立业主大会的，街道办（管委会）、社区应当积极组织、指导成立业主大会、选举产生业主委员会。因客观原因未能及时选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足时，可在街道办（管委会）的指导下由社区代行业主委员会职责，按照业主大会形成的决议与物业服务企业签订物业服务合同。受聘物业服务企业应根据合同约定的服务等级标准提供专业化服务并收取物业服务费。

对于改造后仍不具备专业化、规范化管理条件的老旧小区，根据相对集中和方便管理的原则，由各区（县）或街道办（管委会）按规定设立民办非企业性质的管理服务机构，提供有偿的基本管理服务。根据需要，社区下设管理服务站，与社区居委会、小区业委会形成“三位一体”的管理服务模式。

低保户能申请服务费补贴

在引导物业企业积极参与老旧小区物业管理服务的同时，《意见》还考虑到了小区特殊居民的需求。

《意见》明确，对于老旧住宅小区内的低保家庭，持民政部门出具的低保家庭证明，可向社区申请管理服务费用补贴，街道办（管委会）汇总后报所在区（县）房产主管部门审核。审核通过的，由各区（县）财政纳入政府补贴范围统一发放。

另外，为保障各项要求的落地实施，《意见》要求建立市、区（县）、街道（管委会）、社区老旧住宅小区管理服务联席会议制度，定期对老旧住宅小区管理服务情况进行分析研究。

近年来，老旧小区改造一直是乌鲁木齐市重点民生工程。从2011年至2013年10月，乌鲁木齐市投入11.33亿元改造了993个小区，其中，2013年重点对外墙保温、供热管线、供排水、环境卫生等基础设施进行改造，改造总建筑面积672万平方米，惠及近10万户、30余万群众。

改造之后，老旧小区如何建立长效管理服务机制又被多次关注。此前的几届乌鲁木齐市两会上，人大代表、政协委员多次提出，无人管理老旧住宅小区由社区先行代管，并非长久之计。解决问题的根本，在于建立符合市场经济规律的物业服务管理行业发展规范，合理划分由政府承担的政策性物业配套服务，及经营性有偿物业服务。

此次《意见》进一步明确，老旧小区物业服务管理要逐步建立以市场运作为主、非营利性机构管理服务为辅的长效管理机制。通过各方的努力，引导群众树立“花钱买服务”的消费意识。