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绍兴:社区“跨界”管物业 是越俎代庖还是创新之举?
时间:2015/2/26 文章来源:绍兴网  点击:2536次
      核心提示:每到年关,不少物业公司的日子都不太好过,物业费收不齐,居民投诉多,有的物业公司无奈选择撤走,有的已处于撤走的边缘。为了解决物业公司撤走后带来的一系列问题,越城区北海街道去年尝试走出一条新的物管之路——成立了准物业公司,全面接盘这些失管小区。究竟何为准物业,其效果如何呢?

缘起:

物业公司频繁出走,社区临危受命

物业公司来了又走,请进来又跑,越城区北海街道永和家园小区的居民去年就吃足了苦头。去年7月,面对物业公司出走的现状,小区业委会再次聘请了一家新的物业公司,可是没想到仅仅干了两个月,这家物业公司收了半年的物业费后再次跑路,留下一个烂摊子。

从去年年底开始,越城区很多小区都出现了类似的不和谐音符。一些物业公司收不齐物业费,就开始降低服务标准,服务水平一下降,小区居民就以此为由拒交物业费。一边是物业公司抱怨小区居民不肯交物业费,一边是小区居民埋怨物业公司只收钱不服务,物管与业主这对欢喜冤家,每年随着年关的临近矛盾越来越突出。

记者通过调查发现,很多物业公司已经入不敷出。由于人力成本的上升,有物业公司表示即便收足100%的物业费也无法盈利。于是,就出现了有的物业公司在年关卷铺盖走人,准备下个年度另栖新枝;有的物业公司虽然暂时还没出走,但也站在了去留的边缘。

更有甚者,由于物业公司突然撤走,使得小区的卫生和安全处于完全失管的状态,居民投诉不断。针对这样的现状,越城区北海街道尝试推出准物业服务,全面接管除物业管理正常小区外的所有小区,由各小区所在的社区临危受命,以服务辖区居民为首要任务,接手小区的物业管理工作。

模式:

何为准物业

为了应对物业公司的频繁出走,去年下半年,北海街道成立了物业服务管理中心,推行街道、社区、业主委员会、物业管理中心四位一体的物业管理模式,实现物业管理精细化,以提高社区公共服务水平。目前,在北海街道下属的12个社区成立分公司,由社区主任兼任分公司经理。

北海街道将这样的物业管理模式定位为准物业。那么究竟何为准物业?对此,北海街道党工委书记赵国良有着自己的理解。为居民提供基本的保洁保安是我们基层组织的重要任务,我们提供的是基本的物业管理服务,主要是做好保洁、保安、保绿这三保工作。我们不像有些高档的物业公司还配备有会所等活动场所,能提供多样性的物业服务。我们只是为居民提供最基本的管理服务,所以叫准物业赵国良说,正是这最基本的物业服务,恰恰是小区居民最迫切需要的,是街道和社区联系群众、服务群众的重要载体和纽带。

赵国良介绍,为了顺利开展准物业管理工作,北海街道制定了社区准物业管理工作考核办法,由北海街道物业服务管理中心牵头,以城管办为主开展准物业考核检查工作,并做好每月考核情况通报,确保社区准物业管理工作各项措施落到实处,逐步形成一套顺应民意、符合实际的长效管理体系,促进各社区物业管理水平进一步提高。

我们小区的物业管理工作由社区工作人员开展以后,情况比以前确实好了很多。环境整洁了不说,就连以前破破烂烂的道路现在也给我们修好了,走在小区里别提多舒畅了!北海西村居民周加骅认为,这种管理模式很受小区居民们的欢迎。

看着小区聘请的物业公司走了一茬又一茬,很多小区的业委会主任也很认可街道、社区的做法。物业公司跑了我们一点办法都没有,街道、社区来管的话,不会存在跑路现象,居民们自然放心多了。永和家园小区业委会主任凌如奎说,由社区来接管小区物业,他们再也不用担心聘请来的物业公司卷款跑路了,居民们能享受的物业服务也更有保障。

困局:

准物业能替代原物业吗?

对于北海街道推出的准物业服务,也有人担心,这准物业究竟能否替代原物业?有业内人士指出,小区居民要提高生活质量,首先考虑的是引进规范的物业公司,其次是业主自治,最后才去想由政府来管。

业内人士说,由社区接管失管小区,业主能享受到的物业服务仅限于保洁、保序和保安的基本服务。业内人士认为,社区最好还是扮演监督者的角色,政府部门要做的是出台能够约束物业公司的管理制度,通过监督管理来督促物业公司做好小区物业管理工作。

此外,也有人对社区的准物业公司能否收齐物业费表示了担忧。以前我们都是为小区居民无偿服务的,现在要我们上门去收物业费,总给人有点不务正业的感觉。有社区干部认为,要是遇到不肯交物业费的居民,社区工作人员多次上门催讨,一定程度上也会影响居民对社区的看法。

路径:

构建良性物管体系 破解物管难题

对于业内人士的担忧,绍兴文理学院法学院教授袁海萍认为,这种担忧虽然有一定的道理,但这种准物业的模式却是现阶段解决居民与物业公司之间矛盾很合理的一种办法。她觉得这并不是一种越俎代庖的行为,相反她觉得这是一种创新之举。

袁海萍说,社区工作人员对居民的情况非常熟悉,相比新来的物业公司,社区有着天然的优势,更容易与居民打成一片。社区承担这项工作后,将更有针对性,因为他们知道居民们究竟需要什么,哪些地方需要完善,他们都会竭尽全力为居民们解决难题。

而作为居民来说,由于生活在社区,对社区工作人员很熟悉也很放心,认同度也比较高,物业费的收取率比以前肯定会有所提高。

袁海萍给记者算了一笔账,一家物业公司要推出物业服务,需要聘请很多保洁员和保安,按照目前物业公司的物业费收取率,收到的物业费只够支付这笔费用。可是作为一家物业公司,往往还有很多管理人员的工资需要支付,还要为物业公司的盈利作打算。

为了生存考虑,一些物业公司为了保证管理人员的正常开支和公司的盈利,只能缩减保洁员和保安的数量,导致物业公司的物业服务水平下降,居民的满意度和物业费收取率也因此下降。

而社区成立的物业公司恰恰解决了这个问题。他们不以盈利为目的,工作人员大多来自社区,不用额外支付工资。居民所有的物业费都会被用来聘请保洁员和保安。如果有多余,这笔钱也不会被物业公司私吞,还会用到小区硬件设施的改善上来。袁海萍认为,通过社区准物业先服务后交费的模式,居民们在感受到自己满意的服务后,会更愿意把物业费交给社区,从而形成良性循环,破解了以往先收费后服务所产生的恶性循环。

改变:

准物业来了,小区精神多了

绍兴火车站旁边的清水嘉苑小区,以前是个典型的城中村改造安置小区,小区道路严重破损,公共配套设施破损无人维修,小区内小广告随意张贴,绿化带内杂草垃圾众多,杂物随处堆放,小区的物业公司一直存在疏于管理的状态。

以前小区里只有两个清扫员,我们这么大个小区怎么可能扫得过来?清水嘉苑小区居民冯敏告诉记者,自从火车站社区接管小区物业管理后,小区里的保洁员增加到了8名,小区的环境卫生一下子得到了明显改善。

火车站社区主任王天德告诉记者,去年630日,清水嘉苑小区物业公司合同到期撤走后,社区就开始全面接手管理。北海街道投入了150万元,对小区环境卫生开展了整治清理工作,对小区住宅的86个楼道单元内墙面进行全面粉刷白化,对小区约100米主路进行全面大修,并新建雨水井、雨水管道,消除积水问题,同时新建小区20个花坛,对小区缺失绿化进行补种,小区面貌焕然一新。

居民们对于这些变化也都看在眼里,在物业费收取率方面,相比以往有了明显提升,社区的物业公司也得以正常有序地运行。

洁净的小区入口

说法:

准物业维护的是社会的安定和谐
  对于北海街道推出的准物业,和畅律师事务所的宋海荣律师认为,这是针对目前老旧小区物业公司频繁出走的十分有益的解决方式。

宋海荣分析,以前的物业公司之所以做不长久,主要是因为缺乏相应的约束机制。很多物业公司想来就来,想走就走,行业主管部门完全没有办法。在政府部门没有好的办法来约束这些物业公司的时候,通过街道、社区这些基层管理部门的及时介入,可以有效化解物业公司突然出走后带来的一系列问题。

宋海荣认为,街道和社区本身就是为小区居民服务的,由街道、社区主动承担起小区的物业管理工作,既是以人为本的体现,也是基层政府机构主动承担社会责任的一种表现。

物业公司走了,保洁没人管,小区垃圾遍地,影响的是环境的整洁,危害的是城市的形象。小区里没了保安,任何人都可以随意出入,小区的安全无人保障,各种盗窃案就会高发,影响的是整个社会的安定有序。宋海荣认为,小区是居民的家,街道、社区的及时接管,解决的不仅仅是一个小区的安全和卫生问题,从某种意义来说,维护的是社会的安定与和谐。

物业管理是一个全国性的难题,各地因物管引发的官司每年呈上升趋势。来自越城区法院的数据显示,该院受理物业纠纷案件每年均呈现上升趋势,2012年共受理物业纠纷案件188起,2013年共受理278起,2014年共受理314起。而在今年刚刚过去的一个半月时间里,越城区法院已经受理了各类物业纠纷案件99起,已达往年的一半左右。

北海街道的探索,作为一条化解矛盾的路径,具有很好的样本意义。一位专家这样说。


 

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