小区物业管理涉及千家万户，居民楼里到底能不能开办小饭桌和私房菜?共有车位的收益归谁所有?物业保修金和住宅专项维修资金有什么区别?昨日，经过多次征集意见和修改的《西安市物业管理条例》，在市十五届人大常委会第35次会议上被表决通过，对于市民关心的一些热点问题，条例给出了明确规定。该条例经省人大常委会审议通过后将正式施行。

热点一

住宅内到底能不能开设托管班、私房菜、棋牌室?

应当经有利害关系的业主同意

市人大法制委员会主任委员郝福京说，在对条例修改征集意见过程中，对在住宅中开设托管班、私房菜、棋牌室等经营娱乐场所的问题，群众反映意见数量较多。

该委员会审议认为，上位法对将住宅改变为经营性用房的界定是：在遵守法律、法规的基础上，经有利害关系的业主同意后，方可将住宅改变为经营性用房，而且在特定物业中不得开办产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。对于能否将住宅用于经营小饭桌、托管班、老年餐桌或是开展其他经营活动没有提出明确要求。业主可以在管理规约中进行约定或者通过征得有利害关系的业主同意这一环节予以限定。同时，省市相继出台了学生托管就餐休息场所管理办法，明确了部门监管职责和相关运行规范。因此，对改变物业用途、物业使用禁止行为的规定进行了修改。

对此，条例明确：业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

热点二

占用业主共有道路划设停车位收益归谁所有?能否出售或出租?

属全体业主共有不得出售出租

条例明确：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时由投资者使用管理，收益归投资人，战时应当服从防空需要，统一调配使用。

政府投资建设的人民防空工程不得出售、附赠。

热点三

电梯间公共场地等共用部位经营收益怎么处理?

应主要用于补充住宅专项维修资金

现实中，小区内利用电梯间、公共场地等共用部位、共用设施设备进行经营的行为十分普遍，但公共收益收支主体不明确、收支情况不透明，很多业主并未享受到公共收益。

对此，条例明确：利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业保修金与住宅专项维修资金有什么不同?条例规定，建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。而住宅专项维修资金是指用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。

建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。否则，由物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

热点四

新老物业公司交接不畅该咋办?

原物业公司合同期满15日内应撤出

现实中，物业服务企业新老交接不顺畅，档案资料移交难，影响业主正常生活的情况时有发生。

对此，条例明确：物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满7日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行交接义务，包括移交物业资料、财会资料、物业管理用房以及清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益等。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。