业主当老赖，拒交管理费如何是好？业委会不作为，甚至侵害到业主权益怎样处理？物业公司服务太差是否有处罚？

日前司法局发布《珠海经济特区物业管理条例（征求意见稿）》，物业纠纷新问题或将可调解。该意见稿针对性很强，对业主拖欠物业费、业委会越权侵权行为、物管违规行为等都有明确的处置条款。

该意见稿加强了对业主及物业使用人欠交物业费行为的惩处力度，明确规定市、区物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业、物业从业人员、业主以及非业主使用人诚信体系。

对于不按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金以及相关分摊费用的业主或非业主使用人，市、区有关部门应当将相关信息依法予以公示并纳入个人诚信系统。这意味着，故意拖欠费用的业主日后或将会列入诚信系统的“黑名单”。

小区停车位，是卖还是租？业主、物业公司到底谁说了算？近年来，为了停车位的事，经常有业主和物业、开发建设单位发生纠纷。

该意见稿规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

关于物业维修，意见稿规定，开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。保修期满后，物业专有部分的维修、更新费用，由相应业主自行承担。

另外，意见稿还规定，一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金归业主所有。市、区应当设立物业维修资金管理机构，依法对辖区内物业专项维修资金进行监督管理。物业专项维修资金管理办法由市人民政府另行制定。

在业委会筹建中，意见稿明确了首次业主大会设定的基本程序、费用分担、业主委员会委员资格、业主大会社团组织登记制度等，并明确了业主委员会备案职责由街道办事处、镇人民政府承担等。

对资金问题，意见稿还规定，开发建设单位应当在符合业主大会设立条件之日起三十日内将有关情况书面报告街、镇，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。筹备召开首次业主大会所需费用由开发建设单位承担。

而在首次业主大会筹备组成立后，街、镇应当通知开发建设单位或物业服务企业在物业管理区域内，为首次业主大会筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在七日内向街、镇提交房屋及建筑物面积清册、业主清册等资料。

业主委员会有超越职权、违反法律法规，严重侵害业主合法权益的；严重影响社区安定和社会稳定行为的；对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正等情形之一的，区物业管理行政主管部门应当要求街、镇组织召开业主大会，决定是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会。

意见稿还对业委会筹备组人员、业委会委员条件有严格的限制，有违建、拖欠物管费或与物管企业有经济利益往来的人员都一概不能入选。

对物业企业监管方面，意见稿还引入了处罚条例，规定市物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。

对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，给予警告、业内通报批评。

受到市物业管理行业协会警告、业内通报批评和公开谴责的物业服务企业，六个月、一年、二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

受到市物业管理行业协会警告、业内通报批评和公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业六个月、一年、二年内不得聘用在特区其从事物业管理相关工作。