南宁市物业管理行业协会-协会动态

然而，在日趋激烈的市场竞争中，“不进则退，不搏则亡”已是不争的现实。有一些中小型物业服务企业在发展中止步不前，还一些中小型物业服务企业则渐渐地销声匿迹，甚至是轰然倒下。为什么有些中小型物业服务企业做不大、做不强、做不久？中小型物业服务企业在成长中究竟遭遇了怎样的发展瓶颈呢？怎样才能协助中小型物业服务企业解决面临的困境，加快其发展速度呢？

带着这些疑问，我会决定以务实、重效为指导思想，开展“深入企业走访调研活动”。此次走访调研活动以我会会员单位的中小型物业服务企业为主要调研对象，针对中小型物业服务企业在发展过程中存在的问题进行“问诊把脉”，深入了解中小型物业服务企业在做什么，在想什么，需要什么。2008年4月8日至6月3日，会长黄栎，秘书长徐建花，副秘书长徐常博、陈子义、李海玲和南国早报记者唐正芳等一行人共走访了7个物业服务企业。

第一站：南宁静园物业管理有限责任公司

——服务与收费失衡是制约企业发展的原因之一

据了解，该企业在管理过程中主要遇到了以下几个问题：1、服务与收费失衡是制约企业发展的原因之一。《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称“等级标准”）出台后，业主委员会回避提高物业服务费的问题，这将使等级标准难以实施。2、行业从业人员诚信问题对企业形象影响较大；3、行业内存在“建管不分”的现象，影响行业在社会上的良好形象；4、车辆失窃或毁损的纠纷难以解决。

第二站：南宁金花物业管理有限公司

——秩序维护员供小于求

该企业在管理过程中也遇到了不少问题：1、秩序维护员流动性大，且供小于求；2、秩序维护员社会地位低，且受负面舆论的影响较大；3、行业从业人员的信用信息难以掌握；4、等级标准难以执行；5、由于行业从业人员流动性大，劳动部门不愿意为其办理“三险”；6、由于老旧小区未建立专项维修资金，专项维修资金的补缴补收工作困难。

第三站：南宁市宝城物业管理有限公司

——小区治安状况不容乐观

该企业在管理过程中遇到的问题是：1、小区治安状况不容乐观，偷盗抢劫现象时有发生；2、小区绿化植物因遇冻灾而大量死亡，难以使用公共维修资金进行补种；3、物业服务费低，难以满足企业发展的需要；4、一户一表改造困难；5、行业人才缺乏，管理人员管理水平低；6、秩序维护员流动性大，个人信用难以保证，影响企业发展。

第四站：广西长岛物业管理有限公司

——新楼盘空置房多，物业服务费收取难

该企业表示，最棘手的问题是该企业接管的多为新楼盘，空置房较多，难以向业主收取物业服务费。该企业已就此问题于我会举办“法律顾问咨询服务日”时，向我会法律顾问刘烜辉律师咨询了解决办法，并根据刘律师的建议进行了处理，取得了一定的成效。此外，行业人才缺乏、物业服务费偏低、业主交费意识低等也是困扰该企业的主要问题。

第五站：南宁市好帮手物业管理有限责任公司

——开发商遗留问题难以解决

该企业负责人桂经理介绍了企业发展的概况，并反映了发展中碰到的难题：1、物业服务费低，在小区未成立业主委员会的情况下，提高收费标准比较困难；2、该企业虽属于开发商的子公司，但开发商并未给予宽松的发展条件和经济支持，且遗留下设施设备不完善、房屋漏水等问题；3、《劳动合同法》的实施使企业成本增加；4、员工收入偏低，且流动性大；5、小区内房屋多用于出租，人员流动性大，难以进行管理；6、物业服务费欠费问题难以解决，企业维权困难；7、由于地下自来水管的质量差导致自来水渗漏严重，但向业主收集改造水管的费用比较困难。

第六站：南宁丹霞苑物业管理有限责任公司（以下简称“丹霞苑物业”）

——业主观念难转变，物业服务收费难

该企业从广西第一建筑公司脱钩后，实施专业的物业管理服务工作，并自负盈亏。其管理项目的业主多为广西第一建筑公司的职工。这部分业主原来一直享受拔款补贴的优惠住房政策。为了适应市场化的需要，减轻公司负担，广西第一建筑公司引入丹霞苑物业进行物业管理服务，不再实行拔款补贴的优惠住房政策。目前，该部分业主的思想观念难以改变，拒交物业服务费，甚至有些业主不接受丹霞苑物业的管理服务工作。另外，开发商遗留下的房屋质量问题、物业服务费难以提高、行业正面宣传不足等也是企业发展迫切需要解决的难点。

第七站：南宁天宇物业管理有限公司（以下简称“天宇物业”）

——自建房业主拒交物业服务费

最令该企业头疼的问题是，在其管辖的“半岛别墅山庄”项目中，自建房业主拒绝交纳物业服务费。该部分业主向开发商购买土地后自行修建房屋，但在土地买卖合同中未约定关于物业服务的条款，并且认为不需要天宇物业进行管理服务，拒绝交纳物业服务费。另外，由于开发商与天宇物业签订的前期物业服务合同中约定，天宇物业负责对“半岛别墅山庄”项目提供物业管理服务，而自建房属于“半岛别墅山庄”项目的一部分，同样受到前期物业服务合同的约束，天宇物业应当向自建房的业主提供服务。如何解决这类纠纷矛盾？这令天宇物业感到困惑不已。此外，个别业主干涉该企业正常的物业管理服务工作、物业服务费难以提高等，也是制约该企业发展的重要因素。

“对症下药”帮扶企业

——协会尽心尽力为企业分忧解难

针对所走访的各物业服务企业反映的问题，我会将尽心尽力寻求解决方式，切实为各物业服务企业分忧解难：1、尽力促成“等级标准”在试行期满后转入正式实施，并通过以下三种方式逐步推行该标准：在前期招投标阶段推行、在物价局年审时推行、物业服务企业与业主委员会协商；2、举办招聘会、培训、对外交流等活动为物业管理行业培养人才，提高物业管理从业人员的管理水平；3、积极协助南宁市房产管理局建立行业信用体系，将物业服务企业及其从业人员的信用信息纳入信用体系，从而规范物业服务企业及其从业人员的行为；4、向行政主管部门反映物业服务企业在发展过程中遇到的问题，促成相关法规政策的出台；5、与社会劳动和保障局加强联系，解决企业为员工办理“三险”难的问题；6、与居委会、公安局等部门加强联系，加强物业管理区域的治安防范工作；7、与法院加强沟通联系，争取实施小额简易审判程序，解决企业维权困难的问题；8、加强与新闻媒体的沟通联系，扩大正面宣传。

在走访调研活动中，一方面我会加强与会员单位的沟通和联系，了解企业概况、经营状况、管理项目等信息，倾听企业的呼声；同时进一步了解和掌握整个行业的基本情况及发展趋势，总结实践经验，提高我会自身的理论指导水平。另一方面，我会与会员单位进行面对面的业务指导，拓展企业的发展思路；进行现场政策咨询解答，增强企业发展信心和决心；积极帮助企业出主意、想办法，为企业经营和发展解决实际问题，切实为企业服务。

走访宝城物业走访长岛物业

走访丹霞苑物业